Rynek magazynowy w Polsce - H1 2018

Rynek magazynowy w Polsce bije kolejne rekordy, a 2 miliony m² wynajęte w pierwszych sześciu miesiącach roku to najlepszy wynik w historii. Warto jednocześnie zauważyć, że wzrost obserwowany w II kw. 2018 r. jest bardziej zrównoważony niż ten w poprzednich miesiącach.


W poprzednim kwartale polski rynek nie był napędzany wyjątkowo dużymi transakcjami a największa nowa umowa obejmowała 24 000 m² (Rohlig Suus Logistics). W rezultacie, zauważalnie spadła średnia wielkość nowych umów, która w I poł. 2018 r. wyniosła 8 100 m².

Podobnie jak w poprzednich kwartałach, zdecydowaną większość powierzchni wynajętej w pierwszym półroczu, bo 76%, stanowiły nowe umowy i ekspansje. Warto zwrócić również uwagę na znaczący wzrost udziału (do 18%) ekspansji w całkowitym popycie. Potwierdza to rosnące zaufanie firm, dla których Polska stanowi długofalową lokalizację dla rozwoju biznesu. Trzy dominujące branże to wciąż sieci handlowe, operatorzy logistyczni i lekka produkcja, które łącznie posiadają 80%-owy udział w popycie netto.

Na wysokiej aktywności powyższych sektorów najbardziej skorzystała Polska Centralna, gdzie popyt netto osiągnął na koniec I poł. 2018 r. poziom 370 000 m². W ten sposób region ten utrzymał pozycję najbardziej popularnego rynku w Polsce. Na mapie wyróżnił się również Wrocław, gdzie nowy popyt wyniósł aż 265 000 m², napędzany głównie przez firmy z sektora logistycznego.

Na półmetku 2018 r. pozostałe rynki z największej piątki – Warszawa, Poznań i Górny Śląsk również umocniły swoją pozycję. Wynajęto tam łącznie prawie 495 000 m².

Co istotne, w pierwszej połowie roku popyt obserwowany był na wszystkich badanych rynkach, łącznie z grupą lokalizacji wschodzących jak Kielce i Radom.

Podaż

W odpowiedzi na tak wysoki popyt, deweloperzy wciąż zwiększają swoją aktywność. W I poł. 2018 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły kolejny próg i osiągnęły 14,2 miliona m².

Nowa podaż zrealizowana w ostatnim kwartale to 343 000 m² w 15 parkach magazynowych, co daje ponad 648 000 m² dostarczonych na rynek w całym pierwszym półroczu. Większość nowej powierzchni zlokalizowana jest w Centralnej Polsce, Warszawie oraz na Górnym Śląsku.

Wspominana aktywność jest jednak najbardziej widoczna w skali budowanej powierzchni, która w czerwcu osiągnęła spektakularny poziom 2,3 miliona m².

Czynsze

Czynsze w Polsce pozostały stabilne, jednak z widoczną presją wzrostową. Najwyższe stawki oferowane są w Warszawie Miasto i Krakowie, gdzie czynsze bazowe wahają się odpowiednio pomiędzy 4,3-5,1 € oraz 3,8-4,5 € / m²/ miesiąc.

Najbardziej atrakcyjne stawki za wynajem powierzchni w magazynie typu Big Box znaleźć można w Polsce Centralnej (2,6-3,2 € / m² / miesiąc). Na niektórych rynkach zaobserwować można już także lekki wzrost czynszów efektywnych (tj. po uwzględnieniu ulg od właścicieli), tłumaczony rosnącymi kosztami budowy i cenami gruntów.

Tomasz Olszewski