Nowoczesna hala magazynowa z przeszkloną elewacją i strefą załadunku w parku logistycznym.

Magazyny: cichy filar bezpieczeństwa gospodarczego

Przemysł 5.0 w logistyce: jak zmienia się rola magazynów w Polsce i Europie

Trzech specjalistów biznesowych analizujących dane o wydajności łańcucha dostaw i wskaźniki logistyczne na dużym ekranie cyfrowym w nowoczesnym biurze.

Świadome kompromisy: nowa logika zarządzania logistyką

Na co dzień patrzymy na rynek magazynowy przez pryzmat czynszów, pustostanów i nowych projektów. Tymczasem - jak przypomniał podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie Tomasz Mika, Dyrektor w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych JLL - coraz większe znaczenie dla przyszłości sektora będą miały zmiany demograficzne. Rozmowa z Tomaszem Cudowskim z Estate FM stała się punktem wyjścia do krótkiego spojrzenia na to, jak starzejące się społeczeństwo i kurczący się zasób pracowników mogą wpływać na decyzje najemców magazynowych w Polsce.<h2>Magazyny - kluczowe, choć długo „niewidoczne”</h2>Przez wiele lat magazyny funkcjonowały w cieniu innych segmentów rynku nieruchomości – widzieliśmy je głównie z autostrad, rzadko traktując jako sektor o znaczeniu systemowym. Jak zauważa Tomasz Mika, ich rola była istotna od dawna, ale pozostawała niedostrzegana:<blockquote>„Magazyny (...) od samego początku pełniły kluczową rolę”&nbsp;– zaznacza Tomasz Mika, dodając, że przez długi czas dla wielu uczestników rynku i dla społeczeństwa pozostawały one niewidoczne.</blockquote>Dopiero pandemia COVID‑19 uświadomiła wielu firmom i konsumentom, jak bardzo codzienne funkcjonowanie zależy od sprawnych łańcuchów dostaw. Zakłócenia w pracy magazynów szybko przełożyły się na problemy z dostępnością podstawowych produktów, pokazując, że ten segment jest czymś więcej niż tylko zapleczem dla handlu czy produkcji.<h2>Demografia: inny konsument, inny rynek pracy</h2>W Sopocie Tomasz Mika zwrócił uwagę na czynnik, który w rozmowach o rynku magazynowym w Polsce dotychczas pojawiał się rzadko - demografię. Jego wpływ widać w dwóch obszarach.Po pierwsze, zmienia się profil konsumenta. Polska należy do krajów, w których w kolejnych dekadach liczba mieszkańców będzie systematycznie spadać. Według głównego scenariusza „Prognozy ludności na lata 2023-2060” GUS populacja zmniejszy się z ok. 37,8 mln osób w 2022 r. do ok. 30,9 mln w 2060 r., czyli o ponad 6,9 mln. Równocześnie rośnie udział osób starszych, a gospodarstwa domowe stają się mniejsze.<blockquote>„Starzejące się społeczeństwo w Polsce będzie powodować, że konsumenci będą mieli inne nawyki, inne potrzeby, inne oczekiwania odnośnie sposobu konsumpcji i &nbsp;tego, jak szybko te towary do nich będą docierać, więc to musi mieć wpływ na infrastrukturę magazynową”&nbsp;– podkreśla Tomasz Mika.&nbsp;</blockquote>Dla najemców oznacza to większą wagę częstszych, mniejszych dostaw i logistyki bliżej miejsca zamieszkania klienta.Po drugie, demografia wpływa bezpośrednio na rynek pracy. Z prognozy GUS wynika, że liczba osób w wieku produkcyjnym (18-59/64 lata) spadnie z ok. 22,17 mln w 2022 r. do ok. 15,10 mln w 2060 r., w uśrednionym scenariuszu, czyli o ponad 7,07 mln. Innymi słowy, w horyzoncie kilku dekad osób potencjalnie dostępnych do pracy, także w magazynach, będzie zdecydowanie mniej.<h2>Co to oznacza dla najemców magazynowych</h2>Zmiany demograficzne nakładają się na dalszy rozwój e‑commerce i usług kurierskich. W praktyce przekłada się to na trzy kierunki, które najemcy coraz częściej biorą pod uwagę:&nbsp;<ul style="list-style-type:disc;"><li style="tab-stops:list 36.0pt;">Lokalizacja bliżej aglomeracji. Krótszy czas dostawy i obsługa częstszych, mniejszych zamówień sprzyjają wyborowi obiektów położonych w sąsiedztwie dużych miast i stref podmiejskich. To tam koncentruje się zarówno popyt konsumencki, jak i zasób pracowników.</li><li style="tab-stops:list 36.0pt;">Większe zróżnicowanie formatów. Obok dużych parków logistycznych rośnie znaczenie magazynów miejskich, obiektów typu last mile i powierzchni wyspecjalizowanych (np. chłodniczych), które pozwalają lepiej dopasować się do struktury lokalnego popytu.</li><li style="tab-stops:list 36.0pt;">Planowanie z wyprzedzeniem. Najemcy, którzy podejmują decyzje lokalizacyjne w oparciu nie tylko o dane „tu i teraz”, ale także o prognozy demograficzne dla danego regionu, minimalizują ryzyko problemów z rekrutacją w kolejnych latach.</li></ul><h2>Mniej rąk do pracy: warunki pracy i automatyzacja</h2>Spadek liczby osób w wieku produkcyjnym oznacza dla rynku magazynowego rosnącą konkurencję o pracownika. W odpowiedzi branża - jak wskazuje Tomasz Mika - rozwija się w dwóch kierunkach.Po pierwsze, rośnie znaczenie jakości środowiska pracy. Nowe projekty coraz częściej uwzględniają nowoczesne zaplecze socjalne, rozwiązania poprawiające ergonomię i bezpieczeństwo oraz stabilniejsze modele zatrudnienia – to element budowania przewagi w regionach, gdzie zasób pracowników jest ograniczony.Po drugie, przyspiesza automatyzacja procesów. Chodzi zarówno o duże systemy, jak i o modułowe, elastyczne rozwiązania, które można wdrażać etapami i przenosić między obiektami. Coraz większą wagę ma także projektowanie budynków z myślą o przyszłej automatyce – z odpowiednią nośnością posadzki, układem instalacji oraz zabezpieczeniem potrzeb energetycznych.<h2>Polska perspektywa: demografia jako filtr decyzji strategicznych</h2>Prognozy gospodarcze dla Polski na najbliższe lata pozostają relatywnie stabilne, a nasz kraj umacnia pozycję ważnego rynku magazynowego w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej. To szansa dla inwestorów i najemców, ale jednocześnie kontekst, w którym znaczenie demografii będzie coraz wyraźniej odczuwalne.Dane GUS pokazują długoterminowy spadek liczby ludności i wyraźne zmniejszanie się populacji w wieku produkcyjnym. W praktyce oznacza to, że przy wyborze lokalizacji, planowaniu formatu obiektu, poziomu automatyzacji czy strategii rekrutacyjnej warto traktować demografię jako stały element analizy, a nie tylko tło dla bieżących wskaźników rynkowych.<hr>Na podstawie rozmowy Tomasza Miki (JLL) z Tomaszem Cudowskim (Estate FM) zarejestrowanej podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie.&nbsp; Posłuchaj pełnego wywiadu: <a target="_blank" rel="noopener noreferrer" href="https://www.youtube.com/watch?v=_KZK0s4ltoA ">TUTAJ</a>.

Czworo przedstawicieli JLL stojących na czerwcowym wydarzeniu w Sopocie przed ścianką z napisem "Forum Rynku Nieruchomości - Polish Real Estate Forum".