:

Najlepsze otwarcie roku w historii polskiego rynku magazynowego

Popyt Rynek magazynowy w Polsce, po znakomitych wynikach obserwowanych w 2017 r., wciąż utrzymuje niezwykle wysokie tempo rozwoju. Rosnąca aktywność najemców pozwoliła wygenerować popyt na rekordowym poziomie 1,1 miliona m kw.


Intensywny rozwój rynku magazynowego w Polsce jest wciąż napędzany głównie przez nowe umowy i ekspansje, które stanowiły w I kw. ponad 80% całkowitego popytu i objęły 897 000 m². Silna krajowa gospodarka oraz rosnąca, mimo nowo wprowadzonego zakazu handlu w niedziele, sprzedaż detaliczna (wzrost o 3,5% w I kw.) wpływają na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową ze strony logistyków i sieci handlowych: w I kw. łącznie wynajęli oni ponad 670 000 m². Rozwój w Polsce kontynuują również giganci e-commerce: Amazon i Zalando, jednak największą umową odnotowaną w I kw. był wynajem 124 000 m² przez Leroy Merlin w Polsce Centralnej. Całkowity udział sektorów logistycznego i handlowego w popycie netto wyniósł imponujące 75%, jednak przewaga ta wynikała również z mniejszej aktywności sektora lekkiej produkcji, który łącznie z branżą motoryzacyjną odpowiadał za 15% nowo wynajętej powierzchni.

Ponownie, deweloperem, który wynajął największą ilość powierzchni magazynowej w Polsce był Panattoni. Co ciekawe, na drugim miejscu znalazł się Hillwood, który przygotuje magazyn o powierzchni 121 000 m² dla Zalando. Po uwzględnieniu renegocjacji, dzięki kontynuowanej długoterminowej strategii firmy, drugie miejsce wśród deweloperów zajmuje Prologis z umowami na 260,000 m². Trójka największych deweloperów pod względem popytu brutto w I kw. 2018 to Panattoni (38%), Prologis (24%) i Hillwood (15%).

Niezmiennie, jednymi z najważniejszych czynników napędzających popyt w Polsce są stale rozwijana sieć drogowa, dostęp do siły roboczej oraz relatywnie niskie ceny wynajmu. Również dzięki nim, Polska Centralna ponownie stała się najchętniej wybieraną lokalizacją z umowami najmu na ponad 205 000 m². Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław i Poznań odnotowały nieco słabsze wyniki - na każdym z tym rynków wynajęto około 100 000 m². Rozbudowywana infrastruktura transportowa przyciąga nowych najemców również na rynki rozwijające się, gdzie popyt netto w I kw. 2018 r. osiągnął imponujące 208 000 m². Wybór tych lokalizacji pozwala na znaczne ograniczenie kosztów zatrudnienia oraz transportu, a najlepszym przykładem takiej decyzji jest transakcja Zalando obejmująca 121 000 m² w Olsztynku, w pobliżu drogi ekspresowej S7. Popyt w regionach w I kw. 2018 r. (m²) Źródło: JLL, magazyny.pl, I kw. 2018 r. Warto również zwrócić uwagę na renegocjacje, które poza nowymi umowami i ekspansjami miały znaczący udział w całkowitym popycie. Wielu najemców zadowolonych ze swojej obecnej lokalizacji zdecydowało się na przedłużenie najmu. Wśród nich wymienić można m.in. L’Oreal, UPM Raflatac, Neonet, Arvato i Fiege, którzy obecni są głównie w największych regionach magazynowych w Polsce. Łączna powierzchnia podlegająca renegocjacjom w I kw. 2018 r. osiagnęła znaczący poziom ponad 200 000 m².

Podaż

Całkowita nowa powierzchnia magazynowa ukończona w Polsce w I kw. 2018 r. wyniosła 268 000 m². Wraz z intensywnym wzrostem popytu na powierzchnię w Polsce Centralnej, rosną również jej zasoby. Był to jedyny rynek, który odnotował kwartalny wzrost oraz, co więcej, nowy rekord powierzchni oddanej do użytku w okresie trzech miesięcy: 176 000 m². Pozwoliło to Polsce Centralnej zająć trzecie miejsce wśród największych regionów magazynowych w kraju, wyprzedzając tym samym Poznań.

Czynsze

W I kwartale 2018 r. na rynku magazynowym w Polsce nie odnotowano znaczących zmian w wysokości czynszów. Najwyższe stawki oferowane są w Warszawie Miasto i Krakowie, gdzie czynsze bazowe wahają się odpowiednio pomiędzy 4,1-5,1 € oraz 3,8-4,5 €/ m²/ miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki za wynajem powierzchni w magazynie typu Big Box zauważyć można w Polsce Centralnej (2,6-3,2 € / m² / miesiąc), na Górnym Śląsku (2,8- 3,6 €/ m²/ miesiąc) i w Poznaniu (2,8-3,5 €/ m²/ miesiąc).

Na niektórych rynkach zaobserwować można już lekki wzrost czynszów efektywnych (tj. po uwzględnieniu ulg od właścicieli). Dzieje się tak, ponieważ wielu deweloperów, wskazując na rosnące koszty budowy i ceny gruntów, jest mniej skłonnych do negocjacji stawek czynszów.


Tomasz Olszewski