Wzrasta aktywność deweloperów magazynowych! Czy czeka nas boom?

W ostatnim czasie mamy do czynienia ze znamionami budzenia się rynku spekulacyjnych powierzchni magazynowych, który od 2008 roku pozostaje w uśpieniu. Pionierem tych przemian jest region Wrocławia.


Co ważne nowe realizacje uruchamiają najwięksi deweloperzy, którzy jeszcze niedawno podchodzili do projektów tego rodzaju z dużą ostrożnością. Może to oznaczać, że w ich ocenie popyt na nowe powierzchnie magazynowo-przemysłowe jest na tyle satysfakcjonujący, że można podjąć ryzyko inwestycyjne.

Rok 2013 charakteryzował się niewielkim (5,8%) udziałem projektów spekulacyjnych we wszystkich inwestycjach magazynowo-przemysłowych. Prowadzone były one głównie w ramach rozbudowy istniejących już parków logistycznych. Natomiast rozwiązaniem znacznie częściej proponowanym przez deweloperów były realizacje typu BTS (build-to-suit), przeprowadzane dla konkretnego już klienta. Chociaż, podobnie jak inwestycje spekulacyjne, wymagają one pewnych nakładów, jednak znacznie ograniczają ryzyko ponoszone przez dewelopera.

Deweloperzy przygotowani do nowych realizacji

Pomimo rekordowego popytu na powierzchnie magazynowe zanotowanego w 2013 r., jednoczenie mieliśmy do czynienia z pewną stagnacją na rynku nowych inwestycji tego typu. W ciągu tego okresu przybyło jedynie 305 000 mkw. nowych powierzchni, co jest drugim najniższym wynikiem na przestrzeni lat. Na strategię deweloperów miała również wpływ duża rotacja najemców, w ramach istniejących parków magazynowych.

Mała aktywność inwestycyjna pociągała za sobą zwiększoną ostrożność deweloperów wobec prowadzenia projektów spekulacyjnych. Nie znaczy to jednak, że inwestorzy nie są skłonni do uruchamiania tego typu realizacji.  Najwięksi gracze mają zabezpieczone tytuły do gruntów i mogą w krótkim czasie rozpocząć przedsięwzięcia. Zasoby te jednakże kurczą się więc można już teraz zaobserwować znamiona zwiększającego się popytu na działki inwestycyjne ze strony deweloperów.

W związku z niedawnym zaktywizowaniem rynku powierzchni spekulacyjnych możemy się spodziewać pewnego zwiększenia zainteresowania deweloperów zakupem nowych gruntów inwestycyjnych w regionie Wrocławia. Spowodowane jest to powoli kurczącym się bankiem ziemi, będącym w posiadaniu deweloperów. Potencjał inwestycyjny, w odniesieniu do budowy nowych powierzchni, ma z pewnością północna część Wrocławia. W związku z rozwojem infrastruktury drogowej − budową trasy S8 Wrocław-Warszawa oraz S5 Wrocław-Poznań, cały odcinek łączący Wrocław z Łodzią ma być oddany do użytkowania już w przyszłym roku. Tereny położone na pólnocy Wrocławia mogą być atrakcyjne zwłaszcza dla firm mających główne powiązania logistyczne z regionami położonymi centralnie, takimi jak Łódź czy Warszawa. Jeśli chodzi o podaż dostępnych gruntów w tym rejonie, jest ona dość duża, jednak znaczna ich cześć jest nieprzygotowana pod względem infrastrukturalnym czy planistycznym, co determinuje ich przydatność inwestycyjną – komentuje Agata Zając, Land Transactions Coordinator w firmie JLL.

Rynek potrzebuje nowych powierzchni

Z perspektywy najemcy wzrost podaży zawsze jest korzystny, gdyż zapobiega nadmiernemu wzrostowi cen najmu. Po długotrwałym okresie przewagi podaży powierzchni magazynowych nad ich popytem, od jakiegoś czasu można obserwować pewien deficyt na tym rynku, zwłaszcza w odniesieniu do dużych powierzchni dostępnych od zaraz. Chociaż tendencja ta nie znajduje jeszcze silnego odzwierciedlenia w statystykach ogólnokrajowych, według których w ostatnich latach wskaźnik pustostanów oscylował w okolicy 10%, w niektórych regionach dostrzegalny jest już spadający poziom pustostanów. To w dużej mierze efekt polityki deweloperów, którzy ograniczali w ostatnich latach inwestycje spekulacyjne. Ze względu na spadek popytu i dość wysoki wskaźnik pustostanów, deweloperzy budowali właściwie tylko na zamówienie − projekty typu BTS.

Obserwowane ostatnio ożywienie na rynku inwestycji spekulacyjnych we Wrocławiu spowodowane jest zwiększonym zapotrzebowaniem najemców na nowe powierzchnie a także kurczącą się, zwłaszcza na rynkach Wrocławia i Poznania, podażą powierzchni dostępnych od zaraz. Jeśli chodzi o projekty spekulacyjne, bez wątpienia na rynku wrocławskim największe szanse na przyszłą komercjalizację mają obiekty budowane bezpośrednio przy autostradzie A4 lub autostradowej obwodnicy miasta A8 − komentuje Michał Śniadała, Senior Consultant w firmie JLL, specjalizujący się w rynku Wrocławia.

Wrocław liderem nowych powierzchni magazynowych

Region magazynowy Wrocławia jest dopiero piąty pod względem istniejącej podaży powierzchni magazynowych. Jednocześnie należy on do obszarów, w którym najsilniej koncentrowała się aktywność deweloperów w 2013 r. Na rozwój tego rynku wpływa bez wątpienia systematyczny rozwój infrastruktury drogowej oraz dogodne położenie − w pobliżu granicy z Niemcami. W całym roku 2013 we Wrocławiu oddano do użytku 117 tys. mkw. powierzchni, co daje mu pierwsze miejsce wśród regionów. Wrocław był również liderem powierzchni znajdującej się w budowie, w dużej mierze dzięki dwóm inwestycjom firmy Amazon. Już wkrótce całkowite zasoby tego rynku przekroczą 1 mln mkw.

Niski poziom wakatów generuje zapotrzebowanie na nowe magazyny

Na tle całego kraju region zachodni charakteryzuje się dość niskimi wskaźnikami powierzchni dostępnej od zaraz. Przez większość roku 2013 wskaźnik pustostanów we Wrocławiu utrzymywał się na niskim poziomie i oscylował wokół 5-6%. Dopiero pod koniec roku, na skutek rezygnacji z najmu przez jedną z firm, wakat wzrósł do 11,7%. Dla porównania − w 2012 wynosił on 8,7%. Natomiast w sąsiednim Poznaniu wskaźnik pustostanów w 2013 r. osiągnął najniższy poziom w skali kraju i wyniósł 4,4%. W 1Q 2014 do dyspozycji najemców pozostawało w regionie Wrocławia około 65 000 mkw.

Wysoka aktywność najemców zapowiedzią wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe

Dane dotyczące popytu na nowe magazyny w 1Q 2014, w porównaniu do tego samego okresu poprzedniego roku, wskazują na znaczne ożywienie ze strony najemców.

Zauważalny jest też wzrost wskaźnika powierzchni znajdującej się w budowie a także zdecydowane ożywienie na rynku powierzchni spekulacyjnych. Co ważne wiele tego typu projektów znajduje się obecnie w trakcie realizacji, co znajdzie odzwierciedlenie dopiero w statystykach podsumowujących rok 2014.

Tab. 1 Dynamika wskaźników w 1Q 2013 i 1Q 2014 dla regionu Wrocławia

  1Q 2013 / Wrocław1Q 2014 / Wrocław
Popyt netto mkw. 26 400 38 000
Popyt brutto mkw. 29 200 42 000
Powierzchnia oddana do użytku mkw. 49 800 35 000
Powierzchnia w budowie:      
spekulacyjna mkw. - 24 000
pre-let mkw. 42 300 253 000

źródło: Jones Lang LaSalle

Przełom na rynku nieruchomości magazynowych

Potencjał Wrocławia, który jest jednym z najprężniej rozwijających się regionów magazynowych dostrzegli już deweloperzy.

W ostatnim czasie najwięksi deweloperzy ogłosili rozpoczęcie dużych projektów spekulacyjnych we Wrocławiu. To prawdziwy przełom i pierwszy taki przypadek od wielu lat, gdyż najwięksi gracze nie prowadzili większych inwestycji tego rodzaju od 2008 r. Obserwowane ożywienie na tym rynku jest z pewnością spowodowane nie tylko przewidywanym, ale już dostrzegalnym wzrostem popytu ze strony najemców. Za nim idzie zauważalny spadek wakatów − komentuje Tomasz Olszewski, Head of Industrial CEE w firmie JLL.

Prologis Inc. pod koniec marca poinformował o rozpoczęciu budowy obiektu spekulacyjnego o powierzchni 27 tys. mkw. na terenie Prologis Park Wrocław V w Nowej Wsi Wrocławskiej. Obiekt składa się obecnie z czterech budynków BTS, o łącznej powierzchni ponad 90 tys. mkw. i może zostać rozbudowany o kolejne 125 tys. mkw. Natomiast na terenie Prologis Park Wrocław III powstanie obiekt o powierzchni 18 240 mkw. O dobrych perspektywach dla realizacji powierzchni spekulacyjnych może świadczyć fakt, że deweloper znalazł już pierwszych klientów. W Prologis Park Wrocław III. już 6 800 mkw. objęte jest umowami. Pierwszym najemcą obiektu jest dystrybutor farmaceutyków Neuca, który zajmie 5 500 mkw., zaś drugim firma Metalcom, która wynajęła 1 300 mkw.

Prologis to nie jedyny deweloper, który podjął decyzję o uruchomieniu projektu spekulacyjnego. Pannatoni Europe należy do najbardziej aktywnych inwestorów. W 2013 roku dostarczył na rynek 90 000 mkw. nowych powierzchni, z czego większość stanowiły projekty BTS − budowane na potrzeby konkretnych najemców. Obecnie deweloper rozpoczyna budowę nowego obiektu (20 tys. mkw.), w ramach kompleksu Panattoni Park Wrocław III. Inwestycja zakłada realizację dwóch hal magazynowych o łącznej powierzchni około 83 tys. mkw. Co istotne znaczna cześć tej powierzchni ma charakter spekulacyjny.

Wrocław pionierem nowych tendencji

Dzięki ostatnim inwestycjom możemy mówić już o widocznym ożywieniu na rynku nowych inwestycji magazynowych.

Spodziewamy się, że tendencje obserwowane we Wrocławiu wkrótce mogą pobudzić aktywność deweloperów również i w innych regionach. Sukces obecnie prowadzonych inwestycji może prowadzić do ożywienia w przyszłości całego rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych − podsumowuje Tomasz Olszewski, Head of Industrial CEE w firmie JLL.

 


Prologis Park Wrocław V

Nowa Wieś Wrocławska, Wrocław

Panattoni Park Wrocław III

Bielany Wrocławskie, Wrocław

Prologis Park Wrocław III

Wrocław Miasto, Wrocław
Tomasz Mika
Paulina Dziubińska
  • Wroclaw

    Szukasz magazynu we Wrocławiu?

    Powierzchnia dostępna: 107000 m2
    Liczba ofert: 41
    Średni czynsz: -
    Magazyny: Wrocław