Rozsądne planowanie przestrzenne kluczem do wzrostu atrakcyjności inwestycyjnej gmin

Kluczowym elementem inwestycji w obiekt produkcyjny lub magazynowy jest pozyskanie odpowiedniego gruntu. Jednym z ważniejszych kryteriów oceny danego terenu jest analiza uwarunkowań planistycznych danej działki oraz ocena ich wpływu na proces inwestycyjny.


Polityka przestrzenna gmin to obecnie jedno z ważniejszych narzędzi w rękach samorządów, służące do skutecznego przyciągania inwestycji. Obowiązujący obecnie w Polsce system planowania przestrzennego jest bardzo często krytykowany za swoją niespójność i brak precyzyjności, a wzajemnie sprzeczne orzecznictwo sądów, zamiast rozwiązywać, często tworzy nowe konflikty w przestrzeni. Wydaje się jednak, że zestaw narzędzi, które samorząd dostał do dyspozycji w myśl Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu jest na tyle szeroki, aby użyty odpowiednio w połączeniu z innymi strategicznymi działaniami gminy, mógł pozytywnie wpłynąć na ich atrakcyjność inwestycyjną. 

Polityka przestrzenna - szanse i wyzwania dla gmin

Odkąd władztwo planistyczne otrzymały gminy, to na nich spoczywa obowiązek sporządzania dokumentów planistycznych (studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i planów miejscowych). Aby przyciągnąć pożądanych inwestorów nie wystarczy jednak tylko wyznaczyć obszary pod dany rodzaj zabudowy, ale także należy przyjąć takie regulacje, które sprzyjać będą zamierzeniu inwestycyjnemu, a nie ograniczać je. 

Wadliwe zapisy w dokumentach planistycznych przeszkadzają inwestycjom

Znane są takie przypadki uregulowań które stoją w całkowitej sprzeczności z normami przyjętymi w danej branży, takie jak np. zapis wymuszający dachy dwuspadowe o znacznym nachyleniu przy realizacji obiektów magazynowych, podczas gdy standardem projektowym są dachy płaskie o spadkach od 2 do 3%.

Nierzadko wprowadzone przez urbanistów zapisy, które w ich zamyśle miały być uniwersalne, wykluczają część planowanych funkcji. Tak bywa np. w przypadku dopuszczenia na danym terenie funkcji zarówno handlowych jak i magazynowych czy produkcyjnych, przy braku odpowiedniego zróżnicowania na poziomie szczegółowych regulacji.

 

Takie zapisy dopuszczające spektrum funkcji występują najczęściej w planach starszych, choć wciąż obowiązujących. I tak na przykład, od inwestorów handlowych słusznie powinno wymagać się zapewnienia znacznej liczby miejsc parkingowych, natomiast ich liczba w przypadku zakładu produkcyjnego powinna być zdecydowanie mniejsza. Z kolei przy funkcji magazynowej, która generuje małą liczbę pracowników i klientów, takie miejsca można ograniczyć do minimum − komentuje Agata Zając, Koordynator ds. Gruntów Inwestycyjnych Jones Lang LaSalle.

 

Aktywna polityka przestrzenna kluczem przyciągnięcia inwestorów

Wysoka jakość tworzonych planów, ich spójność oraz precyzyjność to obecnie czynniki wyróżniające gminy o wysokiej atrakcyjności inwestycyjnej. 

 

Dobrym przykładem jest tu podwrocławska gmina Kobierzyce, od kilku lat w całości objęta planami zagospodarowania. Gmina ta prowadzi aktywną politykę przestrzenną i indywidualnie podchodzi do każdego inwestora. Dzięki temu urzędnicy są w stanie poznać jego potrzeby i tak zmodyfikować plan miejscowy, aby pogodzić zamierzenie inwestycyjne z zasadami ładu przestrzennego – zauważa Mariusz Zborowski, Starszy Konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych.

 

Sprawność wdrażania planów miejscowych warunkuje sukces inwestycji

Na przeciwległym krańcu znajdują się gminy, w których wdrażanie planów miejscowych następuje powoli. Przykładem takiego samorządu jest Łódź, gdzie obecne objęcie planami wynosi poniżej 7%. Wprawdzie odsetek ten wzrósł  w ciągu ostatniego pięciolecia, jednak nowymi planami pokryto najczęściej centralne dzielnice miasta, a więc te najmniej odpowiednie dla zabudowy przemysłowej. Z kolei obszar między Łodzią a Strykowem, mimo znacznego pokrycia planami miejscowymi, charakteryzuje się niekorzystną strukturą własnościową oraz niewystarczającą infrastrukturą, aby można było szybko rozpocząć inwestycję.

 

Nie jest zaskoczeniem, że mniejsze gminy charakteryzują się dużo sprawniejszym procesem tworzenia i modyfikowania planów zagospodarowania a także wdrażania programów rozwojowych niż wielkie miasta. Cechuje je także większa decyzyjność, co przy napiętych harmonogramach inwestycji, jest nierzadko czynnikiem kluczowym − mówi Agata Zając.

 

Przykładem może być tu Bochnia, władze której prowadzą własną politykę pozyskiwania gruntów inwestycyjnych. Samorząd skorzystał z możliwości nabycia gruntów, aby następnie udostępnić je zainteresowanym inwestorom oraz objąć lokalnym programem rozwoju (Bocheńska Strefa Aktywności Gospodarczej). Takie działanie, oprócz korzyści ekonomicznych, pozwala także na większą kontrolę nad zachowaniem ładu przestrzennego, o który zobowiązane są dbać gminy.

Profesjonalna obsługa inwestorów

Poza polityką przestrzenną, ważnym kryterium atrakcyjności jest także jakość obsługi inwestorów. Istnienie kompetentnej komórki urzędowej, koordynującej działania administracyjne wobec przedsiębiorców planujących inwestycje to nieocenione narzędzie budowania relacji partnerskich. Przydatna jest także dobra współpraca z gestorami mediów oraz pomoc gminy przy zaopatrzeniu w niezbędne przyłącza. 

Warto w tym miejscu zauważyć, że z perspektywy podmiotu inwestującego w zakład produkcyjny lub magazyn, istnienie planu zagospodarowania przestrzennego jest warunkiem koniecznym. W przypadku braku planu, wydawana przez urząd decyzja o warunkach zabudowy dla danej działki powstaje w oparciu o analogiczne / sąsiednie nieruchomości, co najczęściej wyklucza powstanie na niej zabudowy o odmiennej funkcji czy kubaturze. 

Zabudowa terenów rolnych bolączką samorządów

Z punktu widzenia gminy, istnienie planu daje także szereg korzyści. Jedną z bolączek samorządów jest kwestia terenów rolnych o wysokiej jakości gleby, które nierzadko przedstawiają także wysoki potencjał inwestycyjny.

 

Aby dopuścić zabudowę na tego typu gruntach potrzebna jest zgoda Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ze względu na to, że nie istnieją jasne kryteria tego typu decyzji, jest ona często arbitralna i niemożliwa do przewidzenia. Prowadzi to często to powstawania ułomnych planów, które nie są dopasowane do oczekiwań inwestorów. Żeby jednak w ogóle móc liczyć na pozytywną decyzję ministra, obszar ten musi zostać objęty procedurą sporządzenia planu miejscowego − podsumowuje Mariusz Zborowski. 

 

Kompleksowe działania proinwestycyjne kluczem do sukcesu

Nie istnieje jedno kryterium pozwalające oddać atrakcyjność inwestycyjną gminy. Z pewnością jednak liczba zrealizowanych do tej pory przedsięwzięć świadczy o sprawności danego samorządu w tej kwestii. Zintegrowanie działań na różnych poziomach − planistycznym, administracyjnym czy podatkowym, w celu stworzenia jednej wspólnej polityki przyciągania inwestycji odróżnia gminy aktywnie podnoszące swoją atrakcyjność inwestycyjną od tych, które nie są świadome na czym ta atrakcyjność polega.