Rewolucja w obrocie ziemią, czyli czarne chmury nad rynkiem magazynowym

W kolejnym roku szykują się duże zmiany w obrocie ziemią. Od stycznia wchodzi w życie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która może się okazać katastrofą dla rynku przemysłowo-magazynowego. Nowe przepisy mogą zablokować możliwość zakupu wielu działek, które do tej pory były wykorzystywane do budowy obiektów przemysłowych – przekonują eksperci.


W ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zawarto zapisy, które w praktyce mogą uniemożliwić kupno działek przeznaczonych pod inwestycje magazynowe czy przemysłowe. Swobodna sprzedaż czy nabycie będzie dotyczyć jedynie działek budowlanych, objętych planem zagospodarowania, których na rynku jest stosunkowo niewiele. Działki nie posiadające planu zagospodarowania będą podlegały nowej ustawie.

– Zapisy ustawy oznaczają, że prawie każda inna działka musi być traktowana przez notariusza jako nieruchomość rolna w rozumieniu nowej ustawy.  Nawet taka, która ma wydane warunki zabudowy – mówi Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL.

Decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem pomocniczym, stosowanym jako wyjątek na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania. – To rozwiązanie spowodowało, że grunty, które formalnie były gruntami rolnymi, a spełniały przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, były wykorzystywane przez deweloperów do budowy magazynów. Znacząca cześć parków magazynowych, które dzisiaj istnieją, powstały w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy – mówi Tomasz Olszewski z JLL. Głównym plusem takiego rozwiązania jest czas trwania procedury.

Jak tłumaczą eksperci JLL, uchwalenie planu zagospodarowania trwa od roku do kilku lat, podczas gdy decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać w około pół roku. – Fakt, że teraz takie działki będą podlegać pod zapisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego praktycznie uniemożliwia korzystanie z tej krótszej drogi przygotowania gruntu do budowy – mówi Tomasz Olszewski.

Nowe przepisy w zamierzeniu autorów projektu miały ochronić polskich rolników przed masowym wykupem ziemi rolnej, a w konsekwencji drastycznym wzrostem jej cen. Jak dodaje ekspert, zmiany w prawie mają bezpośrednie przełożenie na firmy deweloperskie budujące obiekty magazynowo-przemysłowe. – W praktyce nowe prawo odcina deweloperów od połowy zasobów ziemi, do której do tej pory mieli dostęp – twierdzi Olszewski. – Transakcje, jeśli w ogóle będą możliwe, staną się drogą przez mękę, a żadna ze stron nie będzie miała pewności co do ich finału – podsumowuje ekspert z JLL.

  • 18,5 mln ha – tyle gruntów rolnych jest w Polsce

Nowa ustawa wprowadzi zatem wiele ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Jednym z głównych obostrzeń będzie wprowadzenie zakazu podziału gospodarstw rolnych, w sytuacji gdy zbywane grunty przeznaczane są na cele nierolne.

Mniejszy krąg uprawnionych do zakupu ziemi

– Po wejściu ustawy praktycznie niemożliwe będzie dzielenie gospodarstw rolnych o ile kupującym nie jest inny rolnik – mówi Tomasz Olszewski. W praktyce oznaczać to będzie, że rolnik posiadający na przykład gospodarstwo o wielkości 40 ha, całą powierzchnię będzie mógł sprzedać każdemu, jeśli jednak zechce podzielić swoją ziemię, to np. 10 ha może sprzedać już tylko innemu rolnikowi. Dodatkowo, jak mówi Olszewski, nowa ustawa przewiduje, że w przypadku sprzedaży ziemi, skutkującej podziałem gospodarstwa rolnego, konieczna będzie zgoda Agencji Nieruchomości Rolnych.

Większy krąg uprawnionych do pierwokupu

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego poszerza liczbę podmiotów, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu. Nowe przepisy zakładają, że jeśli przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość rolna to prawo przysługiwać będzie w pierwszej kolejności dzierżawcy. Jeśli z niego nie skorzysta, to pierwszeństwo będzie przysługiwać sąsiadowi – rolnikowi indywidualnemu, właścicielowi nieruchomości rolnej graniczącej ze sprzedawaną ziemią.

VIDEO: Jakich gruntów poszukują inwestorzy? Read

– Nowe przepisy zdecydowanie skomplikują sprzedaż gruntów, ponieważ to na notariuszu będzie ciążyć obowiązek ustalenia uprawnionych do pierwokupu. Nie będzie to jednak takie proste i oczywiste, gdyż sąsiad-rolnik także musi spełniać odpowiednie warunki – mówi Tomasz Olszewski z JLL. Rolnikiem uprawnionym do pierwokupu będzie osoba fizyczna mająca kwalifikacje rolnicze i prowadząca w tej gminie gospodarstwo co najmniej od 5 lat. W przypadku obrotu działkami powyższej 1 ha takie prawo przysługiwać będzie również Agencji Nieruchomości Rolnych. Dopiero jeśli żadna ze stron nie skorzysta z prawa pierwokupu, wtedy grunt będzie mógł kupić wybrany przez sprzedającego nabywca. Są jednak kolejne warunki.

Niższe ceny za grunty

Zgodnie z przepisami, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości będzie – w opinii chcącego skorzystać z prawa pierwokupu – odbiegać od jej wartości rynkowej, to będzie on mógł w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie niższej ceny. Takie działanie może zablokować sprzedaż danej nieruchomości na wiele miesięcy.

Eksperci JLL przewidują, że skutkiem wejścia w życie powyższej ustawy będzie wzrost popytu (i co za tym idzie również cen) działek z obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego. Natomiast dla właścicieli ziemi rolnej – nawet tej najlepiej zlokalizowanej – perspektywy nie są najlepsze. Albo wystarają się w gminie o uchwalenie planu zagospodarowania, albo ich szanse na sprzedaż gruntu w korzystnej cenie spadną niemal do zera.


Tomasz Olszewski

Zobacz więcej

JLL: 2019 rok był rekordowy w inwestycjach


15-01-2020

Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce osiągnęła rekordowy poziom 7,4 mld euro. To wynik lepszy od 2018 roku (ponad 7,2 mld euro).

Cross-dock, czyli magazyn ostatniej mili


16-12-2019

Z prawie 50-procentowym udziałem w całkowitym popycie netto, operatorzy logistyczni wyraźnie prowadzą wśród sektorów aktywnych na rynku magazynowym w Polsce. Jak pokazują dane JLL, przede wszystkim jest to zasługa ciągle rosnącego sektora e-commerce, ale również zwiększonej konsumpcji (branża FMCG, DIY). Wzrost tego udziału dotyczy nie tylko magazynów wysokiego składu, ale również obiektów typu cross-dock.

Droga do magazynów. Infrastruktura jako duży atut nowych lokalizacji


22-10-2019

Nowoczesne drogi są jednym z kluczowych argumentów przemawiających za tworzeniem się nowych korzystnych lokalizacji magazynowych w kraju. Infrastruktura pojawiająca się w trudno dostępnych do tej pory miejscach pozwala wielu firmom na dodatkowe możliwości rozwoju i generuje znaczące oszczędności.

Hubert Michalak, prezes Hillwood Polska: Oznak nasycenia rynku jeszcze nie widać


14-10-2019

Mimo dominującej pozycji lokalizacji magazynowych nazywanych Wielką Piątką, na znaczeniu zaczynają zyskiwać nowe miejsca na mapie Polski. Główne powody? Dostępność pracowników, mniejsze koszty oraz ciągle rozwijająca się infrastruktura.