Przyszłość obiektów typu self-storage. Europejczycy polubili mini magazyny

Rynek obiektów typu self-storage w Europie kontynuuje swój intensywny rozwój. Na Starym Kontynencie zrealizowano już 3 200 budynków tego typu, które oferują łącznie 8,7 mln m kw. W Polsce segment mini magazynów jest wciąż w początkowej fazie rozwoju z dużym potencjałem wzrostu.


Firma doradcza JLL wspólnie z FEDESSA przeanalizowała europejski i polski rynek obiektów typu self-storage, czyli samoobsługowych mini magazynów na wynajem, o powierzchni użytkowej mniej więcej od 1 do 10 metrów kwadratowych.

– Najbardziej rozwiniętym i dojrzałym rynkiem jest Wielka Brytania, gdzie zlokalizowanych jest prawie 44% istniejących mini magazynów. Na podium znalazła się również Francja i Hiszpania, a każdy z tych krajów odpowiada za 11% udziału w segmencie obiektów typu self-storage. Rosnącą popularność tego rynku w Europie potwierdza wysoki poziom wynajęcia, który w 2017 wyniósł średnio 81%. Najwyższe wyniki notują Węgry, Irlandia, Belgia i Dania, gdzie około 90% dostępnej powierzchni pozostawało wynajęte – komentuje Jan Jakub Zombirt, Dyrektor, Dział Doradztwa Strategicznego, JLL.
 
Popyt na mini magazyny w Europie napędzają przede wszystkim osoby prywatne, które tylko w tym roku odpowiadają za 73% wynajmu tych obiektów. W Hiszpanii, Wielkiej Brytanii i Irlandii udział ten jest bliski 60%, natomiast na rynkach nordyckich – w Finlandii, Danii i Szwecji osiągnął prawie 80%.
 
Polska dopiero poznaje zalety mini magazynów
 
Polski rynek self-storage jest wciąż w początkowej fazie rozwoju. Nic w tym dziwnego - pierwsze nowoczesne projekty tego typu pojawiły się na rynku dopiero w latach 2010-2011.
 
Większość mini magazynów jest zlokalizowanych w największych polskich aglomeracjach, przy czym największa podaż występuje w Warszawie. Inne miasta, w których znajdziemy nowoczesną ofertę self-storage to Poznań, Wrocław, Szczecin, Katowice, Sosnowiec i Lublin.

Na razie w naszym kraju działa zaledwie kilku profesjonalnych operatorów z tego segmentu. Trzech z nich - Less Mess, Kangu i Stokado - to właściciele więcej niż jednego obiektu. Ponadto, podstawowe usługi przechowywania oferują również firmy przeprowadzkowe, bądź osoby prywatne, jednak nie jest to produkt wyszczególniony w ofercie i często odbiega jakością od nowoczesnych mini magazynów.
 
Poziom wynajęcia w Warszawie to 90%

Mimo, iż oferta w Polsce jest stosunkowo niewielka, największe sieci na rynku zapewniają najwyższy standard wynajmu. Magazyny self-storage spełniają oczekiwania zarówno klientów indywidualnych, jak i biznesowych, a istniejąca powierzchnia jest obecnie prawie całkowicie wynajęta (za 60% wynajmu odpowiadają podmioty gospodarcze).
 
– Obiekty typu self storage zlokalizowane w Warszawie, o ugruntowanej pozycji i funkcjonujące na rynku od ponad dwóch lat, są aktualnie wynajęte w 90%. Jednak z uwagi na nowe projekty pojawiające się na rynku, średnia dla Polski wynosi 61%. Szacunki mogą wskazywać, że poziom wynajęcia w miastach regionalnych jest nieco niższy, czego powodem jest mniejsza świadomość oferty self-storage wśród klientów oraz to, że rynek ten dopiero się rozwija. Co ciekawe, popyt na rynku charakteryzuje się stosunkowo niewielką rotacją najemców - średnio tylko około 100-300 mkw. miesięcznie jest przedmiotem wygaśnięcia umowy, bądź zawarcia nowej – tłumaczy Jan Jakub Zombirt.
 
Dlaczego Polacy coraz chętniej wybierają mini magazyny? Przede wszystkim ze względu na potrzebę składowania dokumentów oraz rzeczy prywatnych, krótkotermiowe przechowanie mebli w czasie przeprowadzki lub remontu oraz sezonowe zabezpieczenie sprzętu sportowego, motocykli a nawet samochodów.
 
– Popyt to przede wszystkim efekt rosnącego poziomu urbanizacji. Wyższy wskaźnik ludności żyjącej w miastach wpływa na intensyfikację zabudowy, a w rezultacie wzrost cen nieruchomości i coraz mniejszą powierzchnię, którą można przeznaczyć na przechowywanie. Do tego dochodzi rosnąca migracja - zarówno wewnętrzna jak i zagraniczna - w celach zarobkowych, edukacyjnych, czy rodzinnych. Oczywiście ważna jest również poprawa standardu życia, która idzie w parze ze wzrostem wydatków i koniecznością składowania zakupionych rzeczy bez obawy o ich bezpieczeństwo czy standard przechowywania. A nowoczesne mini magazyny wychodzą naprzeciw tej potrzebie, oferując takie udogodnienia, jak zaawansowane systemy bezpieczeństwa, klimatyzację, czy 24-godzinny dostęp – dodaje Jan Jakub Zombirt.
 
Kolejnym czynnikiem generującym popyt na obiekty typu self-storage jest rozwój sektora start-upów, które do swojej działalności mogą wymagać niewielkiej powierzchni magazynowej.
 
Czynsze

Czynsze w Warszawie wynoszą obecnie ok. 80-130 zł netto/miesiąc za boks o powierzchni 1 m kw. Z kolei koszt wynajmu boksu o wielkości 3 mkw. wynosi średnio 240 zł netto/miesiąc. Porównywalne stawki oferowane są w pozostałych znaczących aglomeracjach jak Poznań, Wrocław, czy Katowice, z nieco wyższymi obserwowanymi w Poznaniu (średnio 100 zł netto/mkw./miesiąc). Z kolei w Sosnowcu czy Lublinie czynsze są zauważalnie niższe i rozpoczynają się od 65 zł netto/miesiąc za wynajem boksu o powierzchni 1 mkw. Dla porównania, średnia wysokość czynszu w Europie za 1 mkw. to 21,5 euro za miesiąc.
 
– Prognozowany jest dalszy wzrost rynku self-storage w Polsce, z kolejnymi inwestycjami pojawiającymi się w polskich aglomeracjach oraz miastach regionalnych powyżej 200 000 mieszkańców. Z kolejnymi obiektami na rynku pojawią się nowi operatorzy, a powstające portfolio magazynów self-storage ma szansę stać się atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, tak jak w przypadku innych, bardziej rozwiniętych rynków – podsumowuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL.