Przed rynkiem wzrosty czynszów. Dlaczego?

Coraz większy popyt na powierzchnie magazynowe może przełożyć się w najbliższym czasie na wyższe czynsze na rynku. Już teraz obserwujemy wzrost stawek ofertowych, co z całą pewnością spowoduje wzrost stawek efektywnych. Konrad Lewiński, konsultant JLL, punkt po punkcie analizuje czynniki, które decydują o prognozowanym wzroście czynszów.


  • Deficyt pracowników

Dostępność pracowników staje się jednym z głównych czynników wpływających na decyzje klientów o wyborze danej lokalizacji pod inwestycje produkcyjne czy magazynowe. Niskie bezrobocie stanowi niemały problem dla firm borykających się z deficytem osób do pracy. Według najnowszych danych GUS w sierpniu wyniosło ono zaledwie 7%, co powoduje, że znalezienie pracownika jest coraz trudniejsze.

  • Wzrost kosztów budowy

Rynek magazynowy w Polsce jeszcze nigdy nie notował tak wysokiego popytu. W pierwszej połowie 2017 roku firmy wynajęły 1,72 mln m kw., z czego na nowe kontrakty przypadło blisko 1,3 mln m kw.

Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie niesie za sobą coraz niższy wskaźnik pustostanów. Po pierwszych sześciu miesiącach wyniósł zaledwie 5,8 procent, co oznacza, że są w Polsce regiony, gdzie nie ma powierzchni magazynowej dostępnej od ręki, mimo stale rosnącej aktywności deweloperów.

Duży popyt na rynku magazynowym przekłada się na wzrost popytu w sektorze budowlanym. Mnogość projektów w budowie ma bezpośredni wpływ na wzrost cen i kosztów budowy. Według naszych wyliczeń tylko w ciągu ostatnich miesięcy koszty budowy wzrosły o około 15 procent.

  • Ograniczona podaż gruntów

Obowiązujące od kwietnia 2016 roku zmiany prawa w zakresie nabywania gruntów rolnych w znaczącym stopniu ograniczyły dostęp do terenów inwestycyjnych, które nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas obszary takie można było przeznaczać pod inwestycje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje zablokowały sprzedaż działek tego typu, kwalifikując je do terenów rolnych. W związku z tym inwestorzy chcąc przygotować tereny pod swoje przedsięwzięcia muszą wspólnie z gminą rozpocząć procedury planistyczne i uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Standardowo proces ten trwa od 12 do 24 miesięcy, a w większych miastach może się wydłużyć nawet do 3-4 lat.

  • Wyższy standard nowobudowanych magazynów

Najemcy coraz częściej decydują się na obiekt magazynowy o wyższym standardzie oraz taki, który jest certyfikowany ekologicznie. Zrównoważone budownictwo odgrywa obecnie ogromne znaczenie ze względu na możliwości, jakie daje w zakresie optymalizacji kosztów związanych z eksploatacją obiektów. Ekologiczny magazyn to w wielu przypadkach czysty zysk, między innymi dzięki niższym opłatom za media. Coraz częściej najemcy szukają też wyższych niż standardowo budynków, np. liczących 11,5 metra, wyposażonych w oświetlenie LED czy obiektów o lepszej izolacji termicznej. Podniesione standardy magazynów bezpośrednio przekładają się na zwiększenie kosztów budowy.

  • Ograniczenie w finansowaniu inwestycji

Ograniczenie w finansowaniu inwestycji przez banki powoduje m.in. niechęć deweloperów do krótszych, np. 3-letnich umów najmu, oraz konieczność poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania, poprzez wchodzenie w joint venture z zewnętrznymi podmiotami. To z kolei powoduje zainteresowanie tylko projektami o wysokiej rentowności. Są w Polsce regiony nazywane rynkami wschodzącymi, jak np. Kalisz, Kielce czy Zielona Góra, gdzie minimalny okres najmu wynosi 5 lat.

  • Podsumowanie

Powyższe czynniki będą powodować w najbliższym czasie wzrost czynszów na rynku magazynowo-przemysłowym. Biorąc jednak pod uwagę fakt, iż koszty zatrudnienia oraz czynsze w Polsce ciągle należą do jednych z najniższych w Europie, jeszcze przez długi okres nie zmieni to konkurencyjności naszego rynku.

 
 
 

Konrad Lewiński