Co będzie napędzało rynek magazynowy w kolejnych miesiącach?

Rynek magazynowy w Polsce nadal jest w świetnej formie zarówno pod względem liczby transakcji inwestycyjnych, jak i aktywności najemców. Wysokie zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wciąż kreują głównie nowe umowy i ekspansje.


Jedną z branż wspierających dynamiczny rozwój rynku magazynowego w Polsce jest sektor handlowy (również e-commerce). Rozwój działalności wielu firm oraz nowe lokalizacje handlowe generują potrzebuję obsługi logistycznej, a to przekłada się na rosnący popyt na magazyny ze strony sieci handlowych. Przykładem jest aktywność światowych graczy z tej branży, czyli firm Amazon, Zalando, Castorama, H&M czy Leroy Merlin.

Amazon i Castorama

Świadczy o tym także rosnąca skala transakcji zawieranych na rynku – 10 największych umów podpisanych w pierwszych trzech kwartałach 2017 roku opiewa na 610 tys. m kw., czyli o 144 tys. m kw. więcej niż w roku ubiegłym. Wśród najciekawszych warto wymienić firmę Amazon, która zdecydowanie doceniła polski rynek, podpisując w pierwszym kwartale 2017 piątą już umowę w Polsce. Z kolei Castorama, reprezentowana przez JLL, zawarła transakcję na 100 tys. m kw. w Strykowie, gdzie połowa tej powierzchni została przekazana najemcy zaledwie 120 dni po rozpoczęciu prac budowlanych.

Prognozujemy w JLL, że kolejne lata staną pod znakiem kontynuacji dynamicznego rozwoju w obszarze sektora e-commerce, który nie tylko przełoży się na wysoki popyt na powierzchnię magazynową, ale również optymalizację logistyki i zaplecza magazynowego przez sieci handlowe.

JLL dla Grupy BMW

Również branża motoryzacyjna rozwija się w naszym kraju bardzo dynamicznie zarówno w zakresie nowych inwestycji produkcyjnych, jak i magazynowych. W Świecku firma Goodman rozpoczęła budowę nowoczesnego magazynu o powierzchni ponad 32 tys. m kw. dla kolejnego klienta JLL – Grupy BMW. Dla koncernu będzie to strategiczna lokalizacja pozwalająca na obsługę zarówno Polski, jak i rynku Wschodnich Niemiec.

Coraz szersze oczekiwania Klientów zarówno w odniesieniu do stosowanych rozwiązań technologicznych, jak i lokalizacji, spotykają się z otwartym przyjęciem ze strony deweloperów. Dla Klientów kluczowa jest również kwestia zrównoważonego budownictwa, jak i optymalizowania kosztów związanych z eksploatacją budynków. Potwierdzeniem tego jest coraz większa powszechność stosowanych certyfikacji ekologicznych, takich jak BREEAM czy LEED. Zagraniczni inwestorzy skuszeni rynkiem pracy i dobrymi warunkami inwestycyjnymi przenoszą do Polski swoje zakłady produkcyjne lub dodają do dotychczasowego portfolio dodatkowe fabryki uzupełniające ofertę.

Nowe lokalizacje

Do tej pory deweloperzy poszukując nowych działek pod inwestycje magazynowo-przemysłowe skupiali się przede wszystkim na największych rynkach regionalnych i aglomeracjach, jednak wzrost liczby autostrad i dróg ekspresowych sprawia, że na mapie pojawiają się nowe, bardzo interesujące lokalizacje, takie jak Bydgoszcz/Toruń, Zielona Góra, Legnica, Opole, Kielce, Białystok, czy Rzeszów.

Jednocześnie, w samych miastach, szczególnie w Warszawie i w innych głównych aglomeracjach, na przykład we Wrocławiu czy Łodzi, przybywa mniejszych modułów magazynowych. Mowa tu o tak zwanych SBU (small business units), czyli o powierzchniach łączących funkcję magazynową z reprezentacyjną częścią biurową. SBU stanowią często siedzibę czy oddział firmy, dlatego znajdujemy je w granicach miast, a nie – jak w przypadku dużych parków magazynowych – poza nimi.

Coraz większy popyt na powierzchnie magazynowe oraz rosnące koszty budowy mogą przełożyć się na wyższe czynsze. Aktualnie najwyższe czynsze oferowane są w Warszawie (miasto) i Krakowie, a najbardziej atrakcyjne stawki za wynajem powierzchni w magazynie typu Big Box spotkać można w Centralnej Polsce i na Górnym Śląsku. Biorąc jednak pod uwagę fakt, iż koszty zatrudnienia oraz czynsze w Polsce ciągle należą do jednych z najniższych w Europie, jeszcze przez długi okres nie zmieni to konkurencyjności naszego rynku.


Tomasz Mika