BTS – magazyn „szyty na miarę”. Ekspert JLL odpowiada

Firmy, które nie mogą znaleźć powierzchni magazynowej spełniającej wymagania, prędzej czy później zaczną zastanawiać się nad obiektem BTS, czyli build-to-suit. Ekspert JLL, Joanna Choromańska, odpowiada na najczęściej pojawiające się pytania dotyczące obiektów „szytych na miarę”.


Magazyny.pl: Jeżeli klient nie może znaleźć na rynku powierzchni magazynowej spełniającej jego wymagania to jakie ma wyjście?

Joanna Choromańska, Business Development BTS Manager: Odpowiedź jest w większości przypadków jedna. Jeżeli na rynku nie ma powierzchni magazynowej dopasowanej do wymagań firmy, to należy zdecydować się na budowę obiektu, który powstanie zgodnie z wytycznymi spełniającymi potrzeby danego biznesu, czyli właśnie BTS – magazyn „szyty na miarę”.

Dla jakich klientów jest to najlepsze rozwiązanie?

Powierzchnie powstające w formule BTS są najlepszym rozwiązaniem szczególnie dla przedsiębiorców mających specyficzne wymagania ze względu na prowadzoną działalność lub pod kątem lokalizacji, w której podaż powierzchni przemysłowych jest niewielka. To także często odpowiedź na potrzeby przedsiębiorców produkcyjnych, którzy nie chcą angażować kapitału obrotowego oraz zostawiają sobie możliwość szybkiego i taniego wyjścia z rynku. Obiekty „szyte na miarę” sprawdzają się też w przypadku, gdy firma poszukuje bardzo dużej powierzchni.

Na co pozwala klientowi wybór inwestycji BTS?

Inwestycja build-to-suit to obiekt magazynowy projektowany i budowany dla dedykowanego odbiorcy. Taki system pozwala klientowi określić szczegółowo wymagania i potrzeby względem powierzchni magazynowej – zarówno co do jej wielkości, specyfikacji technicznej, dodatkowego wyposażenia, jak i wszelkich innych parametrów. Najemca może dowolnie skomponować moduły powierzchni magazynowych. Dzięki temu otrzymuje dokładnie to, czego oczekuje. Można spokojnie powiedzieć, że BTS daje także dowolność w zakresie wielkości powierzchni przemysłowej. Jest ona jedynie uzależniona od potrzeb operacyjnych klienta. Dowolny jest również rodzaj współpracy – dostępne możliwości to transakcja najmu bądź budowa, a później sprzedaż inwestycji klientowi.

Jakie są dodatkowe zalety powierzchni BTS?

Magazyn build-to-suitpozwala na racjonalne zagospodarowanie przestrzeni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania, optymalizację procesu produkcji oraz efektywne wykorzystanie wszystkich rozwiązań technicznych zainstalowanych w hali. Co więcej, ponieważ obiekt powstaje z myślą o konkretnych potrzebach najemcy, wszystkie rozwiązania mogą być dostosowane ściśle do prowadzonego rodzaju biznesu.

Bardzo dużą zaletą rozwiązań build-to-suitjest również wybór dogodnej lokalizacji. Obiekty tego typu najczęściej są budowane w miejscu wybranym przez najemcę – oczywiście w ramach możliwości zakupu przez dewelopera działki, bądź wyboru terenu inwestycyjnego z istniejącej oferty. Dogodna lokalizacja jest ogromnym plusem dla najemcy i często kluczowym argumentem przemawiający za wyborem formuły BTS.

Co jeśli preferowana przez najemcę lokalizacja nie pokrywa się z portfelem gruntów dewelopera?

Wspomniałam wcześniej o zakupie przez dewelopera działki – tak właśnie dzieje się, gdy dany teren inwestycyjny nie znajduje się w jego ofercie. Oczywiście najpierw deweloper musi sprawdzić czy istnieje możliwość nabycia danego gruntu i wybudowania na nim odpowiedniego obiektu.

Ile wynosi minimalny okres najmu budynków w formule BTS?

W takim przypadku okres umowy najmu wynosi zwykle około 10 lat. Co więcej, są to obiekty, które muszą mieć odpowiednią wielkość – minimum 8-10 tys. m kw. Poza tym należy pamiętać, że im budynek będzie bardziej skomplikowany, a jego lokalizacja niestandardowa, tym znacznie wydłuży się okres najmu.

Czym jest to spowodowane?

Deweloperzy w ten sposób rekompensują sobie ryzyko związane z inwestycją niestandardową. Mówiąc wprost – w lokalizacjach, w których popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne jest stosunkowo niewielki, a deweloper ponosi koszty inwestycji, to muszą się one zwrócić w trakcie trwania umowy najmu. Ponadto, budując obiekt dedykowany, deweloper nie ma pewności, że szybko wynajmie daną powierzchnię nowemu najemcy. Stąd też stawki czynszu w lokalizacjach mało korzystnych dla dewelopera mogą być wyższe niż w standardowych magazynach.

Jaki może być czas realizacji obiektu build-to-suit?

To również zależy od wyboru miejsca, w którym taki obiekt ma powstać. Kiedy klient zdecyduje się za lokalizację zaproponowana przez danego dewelopera czas potrzebny na realizacje może wynieść kilka miesięcy. Jeżeli jednak sam wskaże deweloperowi miejsce dla niego dogodne, trzeba się liczyć z dłuższym czasem. Pamiętajmy, iż w takim przypadku potrzebny jest czas na zakup terenu i przygotowanie go do inwestycji. Wtedy czas realizacji projektu może wynieść nawet 18 miesięcy.


Joanna Choromańska

Zobacz więcej

Hubert Michalak, prezes Hillwood Polska: Oznak nasycenia rynku jeszcze nie widać


14-10-2019

Mimo dominującej pozycji lokalizacji magazynowych nazywanych Wielką Piątką, na znaczeniu zaczynają zyskiwać nowe miejsca na mapie Polski. Główne powody? Dostępność pracowników, mniejsze koszty oraz ciągle rozwijająca się infrastruktura.

Polska gwiazdą magazynowego rynku w Europie


18-08-2019

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe widoczne było w pierwszym półroczu niemal w każdym segmencie rynku w Polsce. Najbardziej aktywnymi najemcami byli operatorzy logistyczni, firmy z branży lekkiej produkcji i sieci handlowe, którzy łącznie odpowiadali za prawie 80 proc. popytu netto.

Rynek inwestycyjny bije rekordy


13-08-2019

Wartość sfinalizowanych w okresie od stycznia do czerwca transakcji kupna/sprzedaży obiektów magazynowych i logistycznych sięgnęła 374 mln euro.

Polska siódmym pod względem wielkości rynkiem magazynowym w UE


13-08-2019

Całkowite zasoby magazynowe w Polsce sięgnęły 16,9 miliona m kw. Popyt brutto w I półroczu tego roku przekroczył ponad 1,6 miliona m kw., do użytku oddano ponad 1,1 miliona m kw. nowej powierzchni, a w budowie pozostaje 2,2 miliona m kw.