Jak przygotować grunt inwestycyjny

Mogłoby się wydawać, że o sukcesie transakcji sprzedaży gruntu inwestycyjnego często decyduje sama lokalizacja. Jednak w oczach inwestorów równie istotne jest właściwe przygotowanie terenu. Ekspertka JLL podpowiada jak to zrobić?


Przygotowanie gruntu do sprzedaży na pierwszy rzut oka może wydawać się niezwykle skomplikowanym procesem. Warto ten proces przejść, by dobrze przygotowaną działkę sprzedać szybciej i bez komplikacji. Agata Zając, National Director, JLL wymienia najważniejsze punkty.

  • Najważniejsze to przygotować memorandum

Przygotowanie memorandum inwestycyjnego powinno być dla każdego właściciela najważniejszym działaniem podczas procesu sprzedaży. To cała dokumentacja działki, czyli między innymi wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, mapa zasadnicza, księgi wieczyste. Kompleksowo przygotowane memorandum inwestycyjne stanowi formalne potwierdzenie stanu faktycznego oferowanego terenu.

Warto pamiętać, że sporządzenie pełnej dokumentacji działki wystawionej do sprzedaży znacznie podnosi jej atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców. Pozwala bowiem w krótkim czasie ocenić zgodność oczekiwanych parametrów ze stanem rzeczywistym.

Dobrze przygotowane memorandum inwestycyjne powinno nie tylko opisywać działkę, ale wskazywać jej potencjał i rozwiązania pozwalające szybko uzyskać spodziewane parametry, na przykład w zakresie poboru mediów.

  • Trzeba odkryć potencjał gruntu

Opisanie aktualnego stanu nieruchomości nie jest wystarczającym materiałem pozwalającym na kompleksową jej ocenę. W związku z tym, memorandum inwestycyjne powinno być opracowaniem ukazującym nie tylko stan działki i obszary problematyczne, ale również prezentować gotowe rozwiązania. Dotyczy to chociażby sytuacji związanej z brakiem infrastruktury technicznej w obrębie nieruchomości. Należy wtedy wystąpić o uzyskanie odpowiednich warunków przyłączenia do sieci. Dzięki temu potencjalny inwestor otrzyma jasną informację o przewidywanym terminie dostarczenia mediów, spodziewanych kosztach, a także obowiązkach poszczególnych stron.

  • Inwestorowi trzeba dostarczyć komplet informacji

Dla przedsiębiorcy niezwykle ważne jest bezpieczeństwo transakcji, czyli zminimalizowanie ryzyka związanego z nabyciem gruntu, który nie spełnia wszystkich założonych kryteriów. Praktyka pokazuje, że gdy inwestor wie za mało o działce, a zgromadzenie danych zajmie kolejne miesiące, kieruje on uwagę na inne grunty, które posiadają już pełną dokumentację techniczno-prawną. Dostarczenie kompleksowej informacji na temat potencjału danej oferty pomoże w przekonaniu kupującego do podjęcia decyzji.

  • Warto ustalić zakres rozłożenia kosztów przeprowadzonych prac.

Proces sprzedaży gruntu, ze względu na uzyskanie szeregu dokumentów, często jest długotrwały. Daje to dodatkowy czas na dopasowanie nieruchomości do wymagań zainteresowanego inwestora lub usunięcie wad. Może się to odbywać na koszt właściciela gruntu bądź też nabywcy. Każda ze stron musi jednak ustalić zakres rozłożenia kosztów przeprowadzonych prac. Zdarzają się również projekty inwestycyjne o tak dużej skali, że nie mogłyby dojść do transakcji bez wsparcia gminy czy władz wyższego szczebla. We wszystkich tych przypadkach konieczna jest koordynacja całego procesu uzyskiwania szeregu dokumentów i pozwoleń, ustalania zakresu odpowiedzialności poszczególnych stron czy współpracy z władzami.

  • Warto współpracować z gminą

Współpracując z samorządem można uzyskać szereg udogodnień, które mają wpływ na zwiększenie atrakcyjności gruntu wystawionego do sprzedaży. Wiele gmin prowadzi aktywną politykę, licząc na nowe miejsca pracy i aktywizację gospodarczą danego regionu. Na zainteresowanie władz lokalnych można liczyć zwłaszcza w przypadku inwestycji produkcyjnych. W gestii samorządu leży uchwalenie nowych bądź zmiana obowiązujących planów miejscowych, ewentualna przebudowa sieci infrastruktury technicznej czy inwestycje drogowe. Ponadto, samorządy chętnie udzielają zachęt w postaci zwolnień od podatku od nieruchomości. Może się również zdarzyć, że działka wystawiona do sprzedaży będzie stanowiła część gruntu, na którym powstanie szersza inwestycja. W takich przypadkach, na szczeblu gminnym lub wojewódzkim, inwestor może uzyskać wsparcie w zakresie pozyskiwania gruntów publicznych czy prywatnych.

  • Podsumowanie

Proces przygotowania gruntu inwestycyjnego do sprzedaży to coś więcej niż zgromadzenie samej dokumentacji. Obejmuje on przede wszystkim działania zmierzające do poznania i wykorzystania pełnego potencjału danej działki. Rzadko który grunt jest idealny pod względem przygotowania do sprzedaży. Nawet jeśli dana działka jest obciążona jakimiś wadami, typu zanieczyszczenie bądź brak drogi dojazdowej, nie musi to trwale obniżać jej wartości. Trzeba jednak usunąć istniejące wady. Próba podjęcia ich likwidacji może mieć miejsce nie tylko zanim pojawi się inwestor, ale również na etapie, gdy już mamy zainteresowanego kupca. Aby jednak cały proces był efektywny, niezbędna jest współpraca z wieloma partnerami − ze strony władz samorządowych, urzędów czy właścicieli sąsiadujących gruntów. Koordynacja tych wszystkich aspektów wymaga wielu lat doświadczenia i wiedzy. To wszystko ma służyć jednemu głównemu celowi, czyli optymalnemu przygotowaniu gruntu do sprzedaży, co podnosi szanse otrzymania jak najkorzystniejszej oferty kupna.


Agata Zając