E-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej

Od kilku lat poziom wydatków w polskim Internecie rośnie w tempie dwucyfrowym. Jak pokazuje raport JLL i Prologis, w 2014 roku zakupy w Sieci stanowiły 3,9 procent wartości całej sprzedaży detalicznej w kraju. Większa część to produkty, które muszą przejść przez nowoczesne centra dystrybucyjne lub magazynowe. Do 2020 roku udział handlu elektronicznego sięgnie aż 10 procent wartości całej sprzedaży detalicznej. Oznacza to znaczący wzrost wpływu e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe.

Coraz większe zapotrzebowanie na magazyny

Wysoki popyt ze strony branży e-commerce zaczął się w Polsce od 2013 roku. Był to ówcześnie efekt trzech dużych transakcji firmy Amazon. W sumie firma ma w naszym kraju trzy centra logistyczne – dwa w Bielanach Wrocławskich, trzecie w Sadach pod Poznaniem. Z analiz JLL wynika, że udział najemców e-commerce w popycie brutto sięgnął w 2014 roku 5,8 procent, a 70 procent ankietowanych operatorów spodziewa się znacznego wzrostu zapotrzebowania na usługi logistyczne. W efekcie wzrośnie także popyt na powierzchnie magazynowe, generowany przez sprzedaż takich produktów jak odzież i dodatki, artykuły gospodarstwa domowego, kosmetyki, elektronika, multimedia i żywność. – W ostatnich latach każdy dodatkowy miliard złotych wydany w Internecie wygenerował popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m kw. Jeżeli ten mnożnik zostanie zachowany w kolejnych latach i przy założeniu, że rynek e-handlu będzie rósł ok. 15 procent rocznie, to do 2020 sektor e-commerce według wstępnych szacunków powinien wygenerować popyt rzędu 700 tys. m kw. – mówi Jan Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

Polski rynek magazynowy przygotowany

– Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie ponad 9,7 mln m kw. To projekty, które w dużej mierze spełniają oczekiwania najemców e-commerce. Zdarza się też, że deweloperzy dostosowują swoje istniejące projekty pod konkretne potrzeby klientów, dodając na życzenie najemcy m.in. antresole czy zwiększając moc systemu zasilania. Możliwe są też inwestycje szyte na miarę w postaci budynków typu BTS – wyjaśnia Paweł Sapek, szef Prologis w Polsce.

Magazyny dla branży e-commerce, funkcjonujące na rynkach rozwiniętych, to między innymi centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, miejskie centra logistyczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. – Wyniki ankiety przeprowadzonej przez JLL pośród operatorów logistycznych oraz sieci handlowych w Polsce wskazują, że te specjalistyczne funkcje magazynów będą coraz częściej wprowadzane również w naszym kraju. Przykładowo, w ciągu następnych pięciu lat 71 procent ankietowanych operatorów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów – mówi Jan Zombirt z JLL.

Według ankietowanych operatorów logistycznych, najważniejsze cechy magazynu odpowiedniego do obsługi branży e-commerce to: elastyczność kontraktu i możliwość ekspansji, dodatkowa powierzchnia zlokalizowana np. na antresolach, wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe pomieszczenia socjalne, większa moc, wydajniejszy system HVAC, a także obszerny parking dla pracowników. Co do samej lokalizacji, kluczowym czynnikiem jest dostępność kadr, odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz bliskość odbiorcy końcowego. Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych firm, m.in. ze względu na niższe koszty najmu powierzchni magazynowej. – Spodziewamy się kolejnych firm e-commerce przenoszących się do Polski Zachodniej, która daje możliwość uruchomienia efektywnego kosztowo centrum zamówień i dystrybucji produktów np. na rynek niemiecki. Z drugiej strony, regiony bliżej centrum kraju doskonale nadają się do zarządzania dystrybucją na skalę krajową – mówi Paweł Sapek, szef Prologis Polska.

Atrakcyjne zaplecze w kraju

– Prawie 50 dużych modułów magazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy. W całym kraju aktualnie 271 tys. m kw. powierzchni magazynowych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczenia w postaci umów najmu – mówi Jan Zombirt z JLL. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że polski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-commerce.