Zmiany na rynku powierzchni magazynowych. Czynsze najmu wychodzą poza przyjęte szablony

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce są silnie zróżnicowane; od dużych centrów dystrybucyjnych na Górnym Śląsku czy w okolicach Poznania, poprzez wielopoziomowe, magazyny w Piotrkowie Trybunalskim.


  • Centra dystrybucji zlokalizowane są głównie w okolicy dużych miast, w bezpośrednim sąsiedztwie autostrad oraz dróg ekspresowych i obsługują transfer towarów z innych lokalizacji w kraju i zagranicą. Szacujemy, iż centra dystrybucji stanowią obecnie około 96% całkowitych zasobów magazynowych w Polsce. Ze względu na rozwój infrastruktury drogowej, jest to jednocześnie kategoria o największym potencjale rozwoju.
  • Biznes parki są budowane zarówno przez międzynarodowych, jak i lokalnych deweloperów w celu zaspokojenia popytu na małe, efektywne powierzchnie magazynowe w granicach miast. Niektóre z istniejących biznes parków oferują najemcom powierzchnię bez słupów, z dodatkową opcją wynajmu wysokiej jakości powierzchni biurowej połączonej bezpośrednio z wynajmowanym magazynem. Około 4% nowoczesnych zasobów magazynowych w Polsce to biznes parki, zlokalizowane głównie w Warszawie oraz Łodzi. Ten typ obiektów magazynowych ma przed sobą dużą przyszłość i będzie się rozwijał w większości głównych miast Polski.
  • Centra przeładunkowe zlokalizowane przeważnie w bezpośrednim sąsiedztwie portów lub lotnisk. Stworzenie logistycznej platformy portowej planowane jest w ramach Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku. 

Wyżej wymienione magazyny charakteryzują się zróżnicowanymi stawkami najmu m.in. ze względu na funkcje, jakie spełniają. Dywersyfikacja stawek na rynku nie jest jedynie wynikiem powyższego podziału, ale wpływ ma również nadpodaż powierzchni magazynowych w ramach niektórych rynków.

Do obszarów, w których znaczna nadpodaż doprowadziła do rozwarstwienia stawek czynszowych wewnątrz regionów należą okolice Warszawy i Centralna Polska.  Wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej np. w Błoniu wpłynął na postawę deweloperów, którzy zaczęli silniej konkurować o nowych najemców, a w szczególności starali się zatrzymać u siebie firmy już działające w ramach ich parków. Skutkiem tego były bardziej atrakcyjne stawki czynszu. W efekcie końcowym, w lokalizacjach oddalonych od siebie o kilka, czy kilkanaście kilometrów najemca uzyskuje bardzo różne warunki najmu. Jeszcze niedawno, różnice te nie były tak widoczne.

Czynsze efektywne w rejonie Warszawy i w Centralnej Polsce (€/m2/miesiąc)

 

Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl, IV kwartał 2010

 

Podobna sytuacja jak w Błoniu ma miejsce w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego. Trzech deweloperów (ProLogis, Emerson i Europolis) posiada dużą ilość wolnej powierzchni do wynajęcia (łącznie 81 000 m2). Obraz rynku jest praktycznie taki sam, jak w przypadku Błonia, czyli wysoki wskaźnik pustostanów w jednej części regionu magazynowego, a w innych lokalizacjach obszaru Centralnej Polski relatywnie niski – np. w Łodzi, czy Strykowie.

Opisany rozwój sytuacji w Centralnej Polsce i okolicach Warszawy jest poniekąd rezultatem nowej infrastruktury drogowej. Trwa bowiem budowa autostrady A2 i północnej części A1, co bezpośrednio wpływa na wzrost znaczenia węzła w Strykowie i lokalizacji podwarszawskich korzystnych względem A2, kosztem Piotrkowa Trybunalskiego i Błonia. Magazyny z lepszym dostępem do powstających autostrad będą mogły żądać wyższych czynszów za wynajem. Parki logistyczne zlokalizowane gorzej, z utrudnioną komunikacją z węzłem autostradowym, małą przepustowością dróg lokalnych, będą albo przegrywać rywalizację o najemców, albo zostaną zmuszone stosować bardzo agresywną politykę czynszową.

Reasumując, czynsze najmu zależą i będą zależeć od wielu czynników. Kiedyś ustanowione rejony magazynowe, traktowane jako sztywny i przyjęty podział, aktualnie rozbijają się na wiele mniejszych lokalizacji rządzących się swoimi prawami. Ich istotność zależy nie tylko od warunków dyktowanych przez rynek, czy spełnianych przez nie funkcji, ale również od dostępu do zmieniającej się infrastruktury. Warunki ekonomiczne, popyt i podaż dynamicznie zmieniają oblicze młodego, polskiego rynku magazynowego, który wiele ciekawych zmian i trendów ma jeszcze przed sobą.