Spektakularny popyt netto na poziomie 3,5 mln mkw. na koniec III kw. to wynik lepszy niż kiedykolwiek odnotowany całoroczny rezultat. Polski rynek był też jedną z sił napędowych rekordowego popytu w Europie.
Firma doradcza JLL analizuje rynek magazynowy na koniec III kwartału 2021 i przedstawia najważniejsze trendy i kierunki rozwoju sektora na kolejne miesiące.
Dominacja Wielkiej Piątki i dalszy wpływ rozwoju e-commerce na popyt
„Kolejny kwartał z rzędu obserwowaliśmy rekordowe wyniki rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce. Do popytu netto wysokości rekordowego 3,5 mln mkw. na koniec III kw. należy doliczyć jeszcze ponad 1,1 mln mkw. wynikające z renegocjacji i przedłużania kontraktów. Daje to całkowity popyt na poziomie 4,7 mln mkw. – o 35% więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Oznacza to, że na koniec 2021 będziemy cieszyć się kolejnymi rekordami”, mówi Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.
W pierwszych dziewięciu miesiącach 2021 r. niezmiennie dominowały rynki Wielkiej Piątki (Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna) odpowiadając za 73% nowego popytu. Poznań uplasował się na pierwszym miejscu (ponad 600 000 w okresie I-III kw. 2021).
„Bardzo dobry trzeci kwartał odnotowały także rynki magazynowe na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy i we Wrocławiu, co zmniejszyło ich dystans do lidera. Prawie milion mkw. powierzchni logistycznej netto wynajęto poza rynkami Wielkiej Piątki. Aktywnością wyróżniały się rynki w północnych regionach Polski – Kujawy, Trójmiasto i Szczecin, gdzie łącznie wynajęto ponad 550 000 mkw.”, tłumaczy Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.
W dalszym ciągu dynamiczny rozwój e-commerce przekłada się na dużą aktywność firm logistycznych i sieci handlowych, które odpowiadały za 70% nowego popytu. To w tych sektorach odnotowano 20 największych tegorocznych umów na łącznie 1,1 mln mkw. Wśród nich znalazły się nowe kontrakty między innymi Action, Amazon, Arvato, Auchan, DHL, ID Logistics, JYSK, Westwing czy Zalando.
Kolejne 3 400 000 mkw. magazynów w budowie
Deweloperzy nie zwalniali tempa – od stycznia do końca września na rynek trafiło aż 2 mln mkw. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 22,9 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 12% r/r. Na rynki Wielkiej Piątki przypada aż 80% tych zasobów. Jednocześnie największy przyrost nowej podaży zaobserwowano na Górnym Śląsku – o 400 000 mkw. w ciągu trzech kwartałów. Drugie miejsce zajęło Lubuskie, głównie za sprawą ukończenia inwestycji dla Amazona. Pod koniec września najwięcej, bo łącznie ponad 500 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej zasiliło rynki we Wrocławiu i Poznaniu.
„W ciągu trzech pierwszych kwartałów odnotowaliśmy rekordowy poziom aktywności deweloperskiej – na koniec września w budowie było 3,4 mln mkw. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że pozytywne nastroje odzwierciedlone są też w większym udziale powierzchni powstającej spekulacyjnie. Na koniec III kw. było to 43% w porównaniu do 30% na koniec 2020. To prawie 1,5 mln mkw. dostępne na wynajem. Przy czym każdy z czterech największych projektów spekulacyjnych przekracza 50 000 mkw., co z dużym prawdopodobieństwem przyciągnie graczy e-commerce”, mówi Maciej Kotowski.
Czynsze w górę i kolejny spadek wskaźnika pustostanów
Nowe projekty przesunęły stawki w górę. Najdroższe pozostawały lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahały się między 4,2 a 5,50 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferowały obiekty typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 do 3,60 euro/mkw./miesiąc).
„Obecnie tylko 6,2% istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte. Silny popyt i trochę mniejszy udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w 2020 r. doprowadził do kolejnej obniżki współczynnika pustostanów. Sumując istniejące powierzchnie niewynajęte z projektami spekulacyjnymi w budowie, mieliśmy na koniec września około 2,9 mln mkw. dostępnych zasobów. Warto jednak zauważyć, że na rynku jest niewiele dużych powierzchni dostępnych od ręki, a to właśnie na nie jest największe zapotrzebowanie”, wyjaśnia Tomasz Mika.
Rekordowe ceny i drugi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego
„W sektorze magazynowym nadal dominują transakcje portfelowe. Od początku roku właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości ponad 1,6 mld euro. Ogromne zainteresowanie inwestorów w połączeniu z niedoborem najlepszych produktów zaowocowało podniesieniem cen do rekordowych poziomów. Ponadto, przewiduje się, że silna konkurencja w sektorze utrzyma się także w przyszłym roku, co pokazuje agresywne ofertowanie dla aktualnie trwających projektów”, komentuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.
Największą transakcją w pierwszych trzech miesiącach roku było przejęcie czterech obiektów od Panattoni przez Ares Group. W III kw. przełomową transakcją był zakup A2 Warsaw Park przez Savills Investment Managament od Invesco Real Estate. Wartość transakcji wyniosła około 112,5 mln euro, co przełożyło się na bezprecedensową stopę kapitalizacji dla obiektu typu multi-tenant.
Na koniec III kw. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let o 5-letniej średniej długości najmu, były szacowane na około 5,25%. Dla projektów w Warszawie to ok. 4,50%. Obiekty z długimi umowami najmu (10 lat) osiągały stopy poniżej 4,50%, a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4% z dalszą perspektywą kompresji.
