Polski rynek magazynowy umacnia swoją europejską pozycję. Utrzymujący się wysoki popyt został w I kwartale dodatkowo zasilony przez wzmożoną aktywność branży produkcyjnej.
Firma doradcza JLL podsumowała kolejny kwartał na rynku magazynowym, analizując zachowania inwestorów, deweloperów oraz najemców. Z danych po pierwszych trzech miesiącach roku, wynika, że:
- Popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce wzrósł o 5% w stosunku do rekordowego I kwartału z poprzedniego roku, a nowi najemcy wciąż najchętniej wybierają rynki tzw. Wielkiej Piątki.
- W Europie sektor e-commerce ustąpił miejsca w popycie sektorowi produkcyjnemu, którego udział wzrósł aż do 20%. W Polsce największe zainteresowanie najmem wykazywały branża logistyczna oraz sieci handlowe, co łącznie daje prawie 900 000 m2 nowych umów i ekspansji.
- Deweloperzy sukcesywnie realizują plan budowy inwestycji spekulacyjnych. Uwzględniając również istniejącą niewynajętą powierzchnię, około 3,5 mln m2 obecnie oczekuje na najemców.
- Nowa podaż w Polsce osiągnęła rekordowy wynik 1 260 000 m2, co stanowiło 25% dostarczonej powierzchni w Europie. Najwięcej powierzchni zasiliło rynki Poznania, Polski Centralnej, Warszawy oraz Wrocławia.
- W kraju odnotowano pierwszy widoczny wzrost stawek najmu. Najbardziej zauważalny jest on w lokalizacjach miejskich – w Warszawie czynsze bazowe osiągają już prawie 6 euro/m2/miesiąc.
Wielka Piątka i.. Trójmiasto
Zapotrzebowanie na magazyny nie maleje. W ostatnim kwartale Polska uplasowała się na trzecim miejscu w skali Europy pod względem nowego popytu. W praktyce oznacza to wzrost netto w wysokości 5% w stosunku do I kwartału 2021 r.
Największy udział w kształtowaniu nowego popytu tradycyjnie przypadł rynkom Wielkiej Piątki, gdzie wynajęto aż 770 000m2, co stanowi 70% krajowych transakcji. Na szczycie rankingu znalazł się Górny Śląsk, który wyprzedził pozostałe lokacje również pod względem odnawianych i przedłużanych umów. Na mapie wyróżnia się również rynek trójmiejski, gdzie w pierwszym kwartale odnotowano wynajem o łącznej powierzchni 130 000 m2 (netto).
Od lat popyt kształtują sektory logistyki i handlu detalicznego. Łączna powierzchnia, jaką zakontraktowano na potrzeby obu tych branż była bliska 900 000 m2. Większość popytu generowały duże i średnie umowy, z czego największa dotyczyła transakcji na 100 000 m2 w Gdańsku.
„W pierwszych miesiącach roku logistycy i sieci handlowe dalej rozwijali swoje zaplecze magazynowe na fali wzrostów sprzedaży online. Popyt generowany był w całej Polsce i dotyczył przede wszystkim dużych powierzchni. Co więcej, na rynku wciąż pojawiają się nowe podmioty rozpoczynające działalność w Polsce, które potrzebują magazynu od zaraz.”- mówi Paulina Dziubińska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Rynek deweloperski na pełnych obrotach
Dzięki prężnym działaniom firm deweloperskich, nowa podaż w analizowanym okresie osiągnęła w Polsce 1 260 000 m2, co stanowi aż 25% nowej podaży w Europie. Największe wzrosty zasobów, przekraczające 200 000 m2, dotyczyły Poznania, Polski Centralnej, Warszawy oraz Wrocławia. Mimo rekordowych wyników, w momencie oddania inwestycji do użytkowania zaledwie 15% powierzchni nie było objęte umowami najmu, co świadczy o dużym zapotrzebowaniu na powierzchnie dostępne od zaraz.
Deweloperzy często decydują się na budowę magazynów spekulacyjnych. Pod koniec I kwartału 2022 r. w budowie znajdowało się 2,2 mln m2 powierzchni niezabezpieczonej umowami najmu, która prawdopodobnie zasili rynek jeszcze w tym roku. W sumie na koniec marca w budowie pozostawało ponad 4,7 mln m2 Większość nowej powierzchni logistycznej powstanie w regionach Górnego Śląska, Wrocławia, Polski Centralnej oraz w Lubuskiem.
Wskaźnik pustostanów w I kwartale 2022 roku odnotował niewielki wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału. Dostępność powierzchni magazynowej przekroczyła próg 5,3%, co przekłada się na 1,3 mln m2 dostępnych od ręki.
Czynsze w górę
Początek 2022 roku obserwował zapowiadane już wzrosty stawek wynajmu. To pierwszy widoczny ruch od kilku lat. Bazowe wartości czynszu w przypadku big-boxów na rynkach Wielkiej Piątki wzrosły o 5-10%. Najwyższe stawki zarejestrowano w lokalizacjach miejskich takich jak Warszawa, gdzie kwota bazowa osiąga nawet 6 euro/m2/miesiąc. Najbardziej atrakcyjne oferty otrzymać można w podmiejskich lokalizacjach w Polsce Centralnej, gdzie czynsze bazowe zaczynają się od 2,6 euro/m2/miesiąc.
„Mimo widocznego oddziaływania czynników ekonomicznych i politycznych na gospodarkę krajową, rynek magazynowy w pierwszym kwartale miał się bardzo dobrze. Wciąż obserwujemy wzrost liczby transakcji. Jednocześnie staramy się monitrować zachodzące zmiany, by dostarczać indywidualne rozwiązania wspierające rozwój biznesu.”- komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.
Stopy kapitalizacji z perspektywą na zmiany
„Przez trzy pierwsze miesiące roku wartość inwestycji magazynowych w Polsce wynosiła około 190 mln euro. Sektor magazynowy nadal przyciąga kapitał zagraniczny i patrząc na toczące się rozmowy oraz transakcje, dynamika wzrostu wolumenów w tym obszarze spodziewana jest wraz z upływem kolejnych miesięcy tego roku”- tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.
W pierwszym kwartale tego roku przeważały mniejsze transakcje z dwóch różnych spektrów ryzyka tzn. core oraz value-add ze wskazaniem na te pierwsze. Defensywne strategie zakupowe dużych funduszy dały szansę małym i średnim graczom na zakup dobrych projektów do swoich wehikułów.
Obecne stopy kapitalizacji podyktowane są dynamiką popytu na powierzchnie magazynowe, wartością pieniądza oraz niską dostępnością produktu. Dla typowych magazynów multi-let z pięcioletnią średnią długością namu przewidywane stopy kapitalizacji są na poziomie bliskim 5,0%.
Warszawskie projekty szacowane są na poziomie 4,5%. Aktywa posiadające dłuższe umowy najmu ok. 10 lat notowane są poniżej 4,25%-4,50%, natomiast wyjątkowo wynajęte aktywa mogą osiągać maksymalnie 4%.
