Firma doradcza JLL przeanalizowała sytuację na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w okresie obejmującym I-III kwartał 2022 roku. Opracowanie zebranych danych pozwoliło wyróżnić kilka trendów, którymi są:
- Nieznaczny spadek popytu netto na powierzchnie magazynowe w Polsce, wynoszący 9% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego.
- Największy udział w popycie na rynkach Europy i Polski wciąż przypada operatorom logistycznym. Działania zmierzające do zwiększania stabilności łańcuchów dostaw generują dodatkowe zapotrzebowanie ze strony tego sektora. W Polsce logistycy odpowiadali za aż 45% nowego popytu.
- Rośnie aktywność sektora produkcyjnego, co wydaje się potwierdzać oczekiwany popyt generowany przez re-shoring.
- Ponowny wzrost wskaźnika pustostanów do poziomu powyżej 5%, będący efektem wyjątkowej aktywności budowlanej.
- Polska to obecnie najbardziej aktywny rynek deweloperski w Europie, odpowiada za 25% nowych zasobów w okresie I-III kwartał 2022.
- Stawki czynszów w Polsce notują kolejne wzrosty, jednak w znacznie wolniejszym tempie. Największe zmiany widać w dużych miastach, np. w Warszawie czynsz bazowy sięga 7,2 euro/m2/miesiąc.
Kolejne powierzchnie w rękach logistyków Popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, jednak w ostatnim kwartale był on nieco słabszy. Łączny popyt obserwowany w pierwszych trzech kwartałach roku osiągnął 4 300 000 m2, z czego za 75% odpowiadały nowe umowy i ekspansje. Największa popularność jak zwykle towarzyszyła rynkom Wielkiej Piątki. W dalszej kolejności ponownie uplasowały się rynki Trójmiejski i Lubuski, przekraczając 240 000 m2.
Wiodąca rola w kształtowaniu popytu kolejny raz przypadła operatorom logistycznym. Na koniec września suma zakontraktowanej przez nich powierzchni przekraczała 1 300 000 m2 netto, co stanowi 45% całkowitego nowego popytu. Warto zwrócić uwagę również na silnie rozwijający się sektor produkcyjny, napędzany przez automotive i e-automotive, który odpowiadał za aż 23% popytu we wspomnianym okresie.
„Monitorowanie globalnej gospodarki oraz związane z nią prognozy utwierdzają uczestników rynku we wcześniejszych decyzjach o potrzebie zwiększenia zapasów w Europie. Na rynku widzimy wyższą aktywność operatorów logistycznych oraz sektora produkcyjnego, które intensywnie poszukują nowych powierzchni będących zabezpieczeniem dla napiętych łańcuchów dostaw” – mówi Ludwika Korzeniowska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Deweloperzy bardziej zachowawczy
W III kwartale 2022 wskaźnik pustostanów powrócił do poziomu powyżej 5%. Około 1,4 mln m² dostępnej powierzchni to wynik m.in. obserwowanej w ostatnich kwartałach rekordowej aktywności deweloperskiej (w tym spekulacyjnej). Powierzchnia ta jest jednak rozproszona w wielu parkach w całej Polsce, co nie pomaga w złagodzeniu nierównowagi podaży i popytu na najbardziej popularnych rynkach.
W minionym kwartale w przygotowaniu było 3 990 000 m2 powierzchni magazynowej, w tym nowe realizacje to 1 000 000 m2. Aż 46% budowanej powierzchni powstało na zasadach spekulacyjnych, a większość projektów realizowano na rynkach Wielkiej Piątki i w województwie lubuskim.
Wielkość powierzchni w budowie spadła poniżej 4 mln m2, nadal utrzymując bardzo wysoki wynik. Co więcej, deweloperzy rozpoczęli nowe realizacje o łącznej powierzchni 1 mln m2. Ponad 46% powstaje spekulacyjnie.
„Naturalną reakcją na zapowiadane spowolnienie gospodarcze jest zwiększenie ostrożności wśród deweloperów. Z tego powodu, nowe projekty chętniej podejmowane są w lokalizacjach, które gwarantują stale wysokie zainteresowanie. Inne, mniej bezpieczne realizacje są obecnie często odkładane w czasie” – wyjaśnia Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Czynsze wciąż idą w górę
W III kwartale 2022 r. odnotowano kolejne wzrosty stawek czynszów, jednak tempo zmian nie było tak dynamiczne, jak wcześniej. W porównaniu z zeszłym rokiem, wartości czynszów podskoczyły nawet o 30% w zależności od lokalizacji.
Na koniec analizowanego okresu najwyższy czynsz bazowy, przekraczający 7 euro/m2/miesiąc zarejestrowano w stolicy, z kolei najkorzystniejsze warunki najmu oscylujące wokół stawki 3 euro/m2/miesiąc oferowano w lokalizacjach podwarszawskich.
Wolumen transakcji utrzymuje rekord
Wartość inwestycji w sektorze magazynowym po III kwartale utrzymuje trzeci najlepszy wynik dla tego okresu w historii. Na tak wysoki wolumen wpływ miała m.in. kupno portfela Danica przez CBRE IM od Hillwood. Wśród innych kluczowych transakcji znalazły się również sprzedaż parków Panattoni w Gdańsku przez Invesco do EQT Exeter, Lublinie i Zabrzu przez Brookfield Asset Management od Panattoni oraz polskiego portfela projektów 7R do grupy CTP.
„Liczba trwających obecnie transakcji pozwala zakładać, że łączny wolumen inwestycyjny powinien przekroczyć w tym roku 2 mld euro. Z drugiej strony, obserwujemy rosnące koszty finansowania oraz potencjalne ryzyko recesji, które mogą wpłynąć zarówno na nastroje, jak i ceny” – tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.
Na koniec III kwartału 2022 r. stopy kapitalizacji wyniosły 5,5% dla typowych magazynów multi-let, 4,75% dla projektów warszawskich oraz 4,5% dla magazynów z umowami najmu na 10 lat i więcej.
