Na rynku magazynowym wciąż rośnie zainteresowanie nowymi powierzchniami. Deweloperzy działają w coraz szybszym tempie, żeby odpowiadać na pojawiające się potrzeby. W efekcie po raz kolejny padły rekordy podaży i popytu, których siłą napędową był w największym stopniu e-commerce.
Firma doradcza JLL opublikowała raport analizujący rynek magazynowy na koniec IV kwartału 2021 r., z którego wynika, że:
- Popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce sięgnął rekordowego poziomu 5,4 mln mkw., z czego aż 70% dotyczyło rynków tzw. Wielkiej Piątki[1].
- W ciągu ostatnich dwóch lat udział sektora e-commerce w popycie na magazyny wzrósł w Europie z 12% do 23%. W Polsce gracze z tego sektora wynajęli w 2021 r. 1,3 mln mkw. magazynów.
- Starając się nadążyć za popytem deweloperzy oddali do użytku 2,9 mln mkw. magazynów, z czego najwięcej w Poznaniu i na Górnym Śląsku. W budowie jest rekordowe 4,3 mln mkw.
- Deweloperzy zwiększają udział powierzchni budowanych spekulacyjnie – na koniec 2021 r. było to 47%, w odpowiedzi na prognozowane wysokie zapotrzebowanie ze strony najemców.
Polska zachodnia kradnie show
Rok 2021 przyniósł kolejny rekord pod względem zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Polsce – aż 5,4 mln mkw., a liderami były Wrocław i Poznań z popytem netto wynoszącym ponad 860 tys. mkw. na każdym z tych rynków. Poza Wielką Piątką znaczący popyt netto, powyższej 300 tys. mkw., obserwowaliśmy również w regionie Kujaw, Trójmiasta i w Lubuskiem. W największym stopniu wpływ na rekordowe wyniki miały transakcje z sektora logistyki oraz sieci handlowych (w tym e-commerce).
E-commerce jest aktualnie drugim najaktywniejszym segmentem, jeżeli chodzi o zapotrzebowanie na magazyny w Europie i w roku 2021 odpowiadał za 23% popytu netto. Ten trend zauważalny jest również w Polsce, szczególnie na tzw. ścianie zachodniej, gdzie najemcy z tej branży podpisali umowy na około 700 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej.
„Dużym atutem Polski są nadal bardziej atrakcyjne niż w pozostałych krajach Europy stawki najmu, łatwość realizacji projektów deweloperskich oraz możliwość szybkiego transportu za sprawą wielu nowo otwartych szlaków komunikacyjnych. Nowe trasy pozwalają na sprawną dystrybucję magazynowanych towarów za zachodnią i południową granicę naszego kraju, jak również na jego terytorium. Jest to jeden z ważniejszych argumentów dla inwestorów”, podkreśla Paulina Dziubińska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Przede wszystkim lokalizacje takie jak Poznań, Wrocław, ale i Szczecin czy Lubuskie rozpatrywane są przez najemców jako optymalne lokalizacje do lokowania operacji logistycznych mających obsłużyć rynek zachodni. Wzrost w obszarze e-commerce przekłada się także na intensyfikację działań logistycznych, które są niezbędne w procesie obsługiwania dostaw.
W wymienionych czterech zachodnich regionach w minionym roku wynajęto łącznie ponad 2,2 mln mkw. powierzchni magazynowej, co stanowiło aż 42% całkowitego popytu netto w kraju. Tak duże zainteresowanie tymi destynacjami wynika z ich dogodnego położenia względem innych europejskich rynków.
Rozdrobnienie wakatu napędza nową podaż
Z 2,9 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytku w 2021 r., najwięcej przypada na region Poznania oraz Górnego Śląska – po 450 tys. mkw. Pomimo że na rynkach Wielkiej Piątki zlokalizowana jest większość krajowego zaplecza magazynowego, to Trójmiasto wyróżnia się wśród pozostałych pod względem dynamiki wzrostu.
Wskaźnik pustostanów na koniec 2021 r. był na rekordowo niskim poziomie – nieco poniżej 5%. Dodatkowo duże rozdrobnienie dostępnych od ręki powierzchni w połączeniu z rosnącym zainteresowaniem ze strony najemców napędza zapotrzebowanie na nowe obiekty magazynowe.
„Pod koniec grudnia w budowie znajdowało się ponad 4,3 mln mkw. z czego 46,6% powierzchni nie było zabezpieczone umowami najmu. Powierzchnia budowana spekulacyjna oraz istniejący wakat to na polskim rynku łącznie ponad 3 mln mkw. powierzchni magazynowej, która będzie dostępna w perspektywie kilku najbliższych miesięcy”, komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.
Polska jest drugim po Niemczech krajem w UE pod względem powierzchni w budowie. W ciągu kilku miesięcy deweloperzy dostarczą w naszym kraju ponad 4 mln mkw. powierzchni magazynowej, odpowiadającej aż 18% obecnych zasobów. Niezmiennie od 2014 r. zasoby powierzchni logistycznej w Polsce rosną o ponad 10% rocznie, przy czym średnia z ostatnich pięciu lat wynosi około 15%. Oznacza to, że jesteśmy najszybciej rosnącym rynkiem magazynowym w Europie. Pod koniec 2021 r. zasoby powierzchni magazynowej w osiągnęły poziom 23,7 mln mkw.
Magazyny poszukiwanym przez inwestorów aktywem
W 2021 r. odnotowano rekordową liczbę transakcji portfelowych, przez co wartość inwestycji na rynku magazynowym osiągnęła w Polsce aż 2,8 mld euro.
Rok zdominowany był przez rekordową liczbę transakcji portfelowych, z których największą była sprzedaż polskich nieruchomości z europejskiego portfela EQT Exeter, którego łączna wartość sięgnęła 3 mld euro. Transakcja ta była jedną z największych w Europie. Z kolei największa pojedyncza transakcja ubiegłego roku w Polsce dotyczyła obiektu Amazon Świebodzin oferującego ok. 200 tys. mkw. powierzchni.
„Ceny w sektorze magazynowym osiągnęły rekordowe kwoty w wyniku wzmożonego zainteresowania tym produktem inwestycyjnym, który występował w znacznie ograniczonej ilości. Na rynku panuje zacięta rywalizacja o aktualnie sprzedawane projekty, co prawdopodobnie utrzyma się też przez cały 2022 r.”, tłumaczy Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.
Eksperci z JLL szacują, że w przypadku najlepszych obiektów magazynowych multi-let dla 5-letniego średniego okresu najmu stopy kapitalizacji utrzymają się na poziomie ok 5,0%-5,25%. W przypadku Warszawy stopy te będą wynosić od 4,25% do 4,5%. Ponadto sektor magazynów obecnie cechuje się deficytem produktu i rekordowym wolumenem inwestycji, co wciąż będzie wpływać na stopy kapitalizacji.
[1] Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań
