W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. wynajęto 2,5 mln m kw. powierzchni magazynowej. Do końca roku popyt prawdopodobnie przekroczy 3 mln m kw. Na razie deweloperzy oddali do użytku 2 mln m kw., co oznacza, że całkowite zasoby sięgnęły prawie 18 mln m kw.
Popyt – najemcy ciągle w formie
Rynek magazynowy w Polsce kontynuuje dynamiczny rozwój. Już po III kwartale popyt brutto wyniósł 2,5 mln m kw. z czego dwie trzecie stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje.
– Do końca roku wolumen wynajętej powierzchni brutto powinien – już po raz czwarty z rzędu - przekroczyć próg 3 mln mkw. Wzrost odnotowany w ostatnich kwartałach wydaje się jednak bardziej zrównoważony - nie był on napędzany tak ogromnymi transakcjami jak te z lat 2016-2018, systematycznie rosła za to liczba mniejszych umów. Rynek rejestruje również coraz większą skalę renegocjacji, których łączna powierzchnia już po III kw. bardzo zbliżyła się do całorocznych wyników obserwowanych w ciągu ostatnich trzech lat i wyniosła ponad 855 000 m kw. – komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.
Zdecydowaną większość, bo aż 92 proc. renegocjowanych umów, odnotowano na pięciu głównych rynkach, czyli na Górnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Podobnie było w przypadku nowych umów i ekspansji, gdzie za 80 proc. wolumenu również odpowiadała tzw. Wielka Piątka. Jednak już kolejny kwartał z rzędu coraz mocniej swoją pozycję na magazynowej mapie Polski zaznaczają mniej oczywiste lokalizacje.
– W pierwszych trzech kwartałach znacząco wzrosła aktywność najemców w Białymstoku, Częstochowie, Kielcach, Kutnie, Lublinie, Opolu i Tczewie, w których w sumie wynajęto aż 112 000 mkw. Te i podobne lokalizacje w całej Polsce, oferujące rozwiniętą infrastrukturę i zasobny rynek pracy z pewnością w dłużej perspektywie przyciągną jeszcze większą uwagę najemców – dodaje Maciej Kotowski, Analityk Rynku, JLL.
Najbardziej aktywnym segmentem najemców był sektor logistyczny z prawie 50%-owym udziałem w całkowitym popycie netto. Pierwsze trzy kwartały tego roku pokazały też imponującą aktywność sektorów lekkiej produkcji i motoryzacji, które łącznie odpowiadały za ponad jedną piątą popytu netto. Produkcja przemysłowa w Polsce wykazuje jednak ostatnio trend spadkowy, co może powodować pojawienie się spowolnienia w tych sektorach. Nadchodzące miesiące pokażą, czy ma to wpływ na rynek wynajmu, który napędzany jest przez znacznie szerszą grupę najemców.
Podaż – już prawie 18 mln mkw.
–W trzecim kwartale tego roku do użytku oddano 880 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, co jest najwyższym kwartalnym wynikiem w historii rynku. W rezultacie nowa podaż w pierwszych dziewięciu miesiącach wyniosła 2 mln m kw., a całkowite zasoby osiągnęły poziom niemal 18 mln m kw. –wskazuje Tomasz Mika.
Najwięcej – aż 440 000 m kw. ukończonej powierzchni przypadło na Górny Śląsk. Warto również zauważyć, że ponad 100 000 m kw. dostarczono na każdym z takich rynków jak Kraków, Olsztyn, Polska Centralna, Szczecin, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław.
Wolumen powierzchni w budowie nie wskazuje na jakiekolwiek zwolnienie ze strony deweloperów. Pod koniec września na różnych etapach budowy było prawie 2 mln mkw., z czego ponad 80 proc. powierzchni powstawało na rynkach Wielkiej Piątki. Co ważne, prawie 56 proc. powierzchni w budowie pozostawało niewynajęte, co przekłada się na ponad 1 mln mkw. budowanych spekulacyjnie. To, jak zwiększone ryzyko podejmowane przez deweloperów wpłynie na wskaźnik pustostanów, zależy od tego, ile powierzchni zostanie wynajęte jeszcze na etapie budowy.
Pustostany i czynsze
Stosunkowo wysoki udział powierzchni budowanej spekulacyjnie obserwowany w ostatnich kwartałach już doprowadził do niewielkiego wzrostu udziału powierzchni niewynajętej w całym kraju. Widać to głównie na mniejszych rynkach o ograniczonej podaży, gdzie nawet pojedyncze projekty spekulacyjne oddane do użytku znacząco wpływają na wskaźnik pustostanów. Patrząc jednak na główne rynki, średnia wartość dla Wielkiej Piątki wzrosła w III kw. o zaledwie 0,4 p.p. Na koniec września wskaźnik pustostanów dla Polski wyniósł 7 proc.
Wzrost cen wynajmu nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski oraz duży udział inwestycji spekulacyjnych w podaży. W trzecim kwartale czynsze pozostawały na dość stabilnym poziomie, a stawki wzrosły tylko w wybranych i najbardziej popularnych obiektach logistycznych. Niezmiennie, najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro/m kw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne stawki wynajmu oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro/m kw./miesiąc).
