Firma doradcza JLL podsumowała pierwsze półrocze 2022 r. na rynku magazynowym, analizując zachowania jego uczestników. Ze zgromadzonych informacji wynika, że:
- Popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce cechuje niewielki wzrost w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego, a największe zainteresowanie wciąż skierowane jest na rynki tzw. Wielkiej Piątki.
- Zarówno w Europie, jak i w Polsce odnotowano wzmożoną aktywność sektora logistycznego. W Polsce operatorzy logistyczni znacznie wyprzedzili pozostałych uczestników rynku, kontaktując aż 1 000 000 m2
- W Polsce wskaźnik pustostanów spadł do 4,6%, a wielkość powierzchni budowanej spekulacyjnie na koniec czerwca przekracza 2 miliony m2. Łącznie to ponad 3,2 miliona m2.
- Nowa podaż w Polsce wyniosła 2 400 000 m2, co stanowi 30% całkowitej powierzchni dostarczonej w Europie. Najwięcej nowej powierzchni w Polsce zasiliło: Wrocław, Górny Śląsk, w Polska Centralna oraz Szczecin.
- Na koniec II kwartału br. odnotowano podwyżki czynszów sięgające nawet 30% w porównaniu z warunkami oferowanymi na koniec 2021 r. Najkorzystniejsza cenowo wciąż pozostaje Polska Centralna.
Logistycy kontraktują najwięcej
Wciąż wzrasta zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. W Polsce popyt netto na koniec czerwca osiągnął 2 400 000 m2, czyli nieznacznie więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Aż 73% udziału w całkowitym popycie netto przypadło rynkom Wielkiej Piątki. Z kolei wśród rynków regionalnych wyróżniały się Trójmiasto i Lubuskie, gdzie popyt przekroczył 160 000 m2. Na stabilnym poziomie, 24% całkowitego popytu brutto, utrzymały się odnowienia kontraktów. Szacuje się, że liczba podpisywanych przedłużeń może niebawem wzrosnąć z uwagi na zbliżające się terminy wygaśnięcia umów podpisywanych w aktywnych latach 2016-2018.
Wśród sektorów kształtujących popyt w Polsce największą aktywność wykazywali operatorzy logistyczni. W I półroczu zakontraktowali ponad 1 000 0000 m2 powierzchni, dzięki czemu znacznie wyprzedzili pozostałych uczestników rynku. W dalszej kolejności uplasowały się sieci handlowe, które odpowiadały za 745 000 m2 oraz wciąż rosnący sektor produkcyjny z popytem blisko 500 000 m2.
Na Polskim rynku stale widoczne jest zapotrzebowanie na powierzchnie dostępne od ręki, dlatego deweloperzy decydują się na realizację projektów na zasadach spekulacyjnych. Pod koniec II kwartału 2022 r. łączna powierzchnia powstająca w ramach tych projektów przekracza 2 miliony m2, co stanowi około 50% powierzchni budowanej ogółem. Co ciekawe, Lubuskie jest najbardziej dynamicznym rynkiem pod względem aktywności deweloperskiej.
„Rynek mierzy się ze strukturalnymi zmianami w międzynarodowych łańcuchach dostaw, co przekłada się na znaczący wzrost aktywności sektora logistycznego. Operatorzy logistyczni intensywnie poszukują powierzchni, zwłaszcza tej dostępnej od zaraz”, wyjaśnia Ludwika Korzeniowska, Starszy Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Niskie stopy pustostanów motywacją dla deweloperów
Na koniec II kwartału 2022 r. wskaźnik pustostanów obniżył się do 4,6%, co w praktyce oznacza, że dostępna powierzchnia we wszystkich parkach magazynowych w Polsce wynosi łącznie 1,2 miliona m2.
Aktywne działania firm budowlanych w Polsce zapewniły w analizowanym okresie nową podaż na poziomie 2 400 000 m2, co stanowi 30% nowej podaży Europy. Najwięcej nowej powierzchni zasiliło: Wrocław Górny Śląsk, Polska Centralna oraz Szczecin.
Na koniec pierwszego półrocza 2022 r. deweloperzy budowali w Polsce aż 4 450 000 m2 powierzchni magazynowej, co uplasowało kraj na drugim miejscu w Europie. W I kwartale rozpoczęto budowę 1 300 000 m2, zaś w II kwartale wystartowała realizacja 900 000 m2, co było wywołane utrudnieniami w dostępie do materiałów budowlanych.
Kolejna podwyżka czynszów
W II kwartale 2022 r. odnotowano dalszy wzrost stawek czynszu. Podwyżki w nowych inwestycjach sięgały nawet 30% w porównaniu z warunkami oferowanymi na koniec 2021 roku. Największy wzrost czynszów dotyczy lokalizacji miejskich. W Warszawie ceny sięgają 6,9 euro/m2/miesiąc. Najkorzystniejsza cenowo pozostaje Polska Centralna, gdzie czynsze wahają się między 3, a 4 euro/m2/miesiąc.
„Rosnące stawki czynszów dotyczą przede wszystkim nowych projektów. To wynik m.in. rosnących kosztów budowy, cen działek oraz kosztów finansowania. Mimo wzrostów Polska pozostaje wciąż jedną z najbardziej atrakcyjnych czynszowo lokalizacji w Europie”, komentuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych, JLL.
Wolumen transakcji na poziomie rekordu z zeszłego roku
W I połowie 2022 r. wartość inwestycji magazynowych osiągnęła 3 najlepszy wynik dla tego okresu w historii. Największą transakcją była sprzedaż Panattoni Park Gdańsk Airport za kwotę bliską 112 milionów euro. Kolejne to zakup portfela trzech warszawskich nieruchomości Cromwell przez Partners Group i Peakside oraz sprzedaż portfela 7R do CTP Group.
Na rynku panuje znaczne wydłużenie procesów decyzyjnych, jednak potencjał projektów będących w przygotowaniu pozwala szacować zwiększenie wolumenu inwestycji o dodatkowy miliard euro.
„Całkowity wolumen transakcyjny odnotowany w pierwszej połowie roku jest porównywalny z wynikiem odnotowanym w takim samym okresie w 2021 r., który był rekordowy pod tym względem dla całego rynku inwestycyjnego. Obecny rok przyniósł wiele nowych wyzwań, jednak wciąż obserwujemy niesłabnące zainteresowanie inwestorów tym segmentem inwestycyjnym, a wartość transakcji w zaawansowanej fazie realizacji pozwala zakładać, że cały 2022 r. zakończy się bardzo dobrym wynikiem”, mówi Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych w Polsce, JLL.
Stopy kapitalizacji dla topowych magazynów multi-letz pięcioletnią średnią długością najmu, szacowane są na poziomie 5,25-5,5%. Projekty warszawskie to poziom 4,4-4,6%. Aktywa z dłuższymi umowami najmu (10 lat) są notowane poniżej 4,50%, podczas gdy wyjątkowo wynajęte aktywa (15 lat i dłużej) mogą osiągać 4,25-4,35%.
