Całkowity popyt brutto w pierwszym kwartale na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 923 000 m² a ogólna aktywność pozostała umiarkowana. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego roku, pierwsze miesiące 2024 r. były silnie napędzane przez nowe umowy i ekspansje. Na koniec marca 2024 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej pozostał stosunkowo stabilny i wyniósł w Polsce średnio 7,8%. Wzrost wskaźnika pustostanów wywierał wpływ na sytuację związaną z czynszami, jednak w nadchodzących miesiącach presja na obniżenie stawek prawdopodobnie osłabnie ze względu na ograniczoną aktywność budowlaną. Eksperci JLL podsumowują I kwartał 2024 roku na rynku magazynowym.
Rynki europejskie zmierzają ku stabilności
Stopniowe ożywienie wzrostu gospodarczego przyczyni się do poprawy nastrojów na rynku. „Choć prognozy na 2024 rok są pozytywne dla większości europejskich rynków, w wielu przypadkach nie przewiduje się rocznego wzrostu wyższego niż 1%. Jednak bez wyjątku, znacznie lepsze prognozy dotyczą roku 2025. Consensus Forecast przewiduje, że Polska wyprzedzi wyniki innych gospodarek europejskich osiągając tempo wzrostu PKB na poziomie 2,9% w 2024 r. i 3,7% w 2025 r. Inflacja utrzymuje tendencję spadkową, choć nadal obecne jest ryzyko jej wzrostu. Wciąż istnieje podwyższona niepewność dotycząca przyszłości, co może mieć wpływ na procesy decyzyjne.” - Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
Na polskim rynku dominowały firmy z sektora handlowego
„Ogólna aktywność najemców obserwowana w Polsce pozostała umiarkowana. W I kw. 2024 r. popyt osiągnął 923 000 m² i był zbliżony do wyników z analogicznych okresów lat 2023, 2020 i 2019. Biorąc jednak pod uwagę wyjątkowe lata 2021 i 2022, rezultat ten był nadal 18% poniżej 5-letniej średniej dla pierwszych trzech miesięcy roku. W przeciwieństwie do wyników z poprzedniego kwartału i całego 2023 roku, I kwartał 2024 r. był napędzany nowym popytem, a odnowienia stanowiły zaledwie 26%.” - mówi Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy
„Pierwszy kwartał 2024 r. został zdominowany przez firmy sektora handlowego, które odpowiadały za 46% nowego popytu (w tym jedna znacząca umowa dla e-commerce). Aktywny pozostał również sektor produkcyjny, z udziałem na poziomie 32%, natomiast operatorzy logistyczni odpowiadali za 22% całkowitego popytu netto. Zarówno w Polsce, jak i w Europie obserwujemy pewne ożywienie branży e-commerce. W kolejnych kwartałach należy się spodziewać większej liczby transakcji zawieranych przez operatorów logistycznych.” - mówi Tomasz Mika, Head of Industrial Agency
Deweloperzy widocznie zwolnili w pierwszym kwartale
Wyniki z pierwszych trzech miesięcy 2024 r. nadal napędzane były aktywnością deweloperską z poprzednich kwartałów – rynek magazynowy w Polsce powiększył się o 993 000 m². Mimo dostarczonej nowej podaży, widoczne jest pewne ochłodzenie. Nowa powierzchnia, w porównaniu z analogicznym okresem 2023 r., spadła o 35%. W marcu 2024 r. całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 33,9 miliona m². W analizowanym okresie wielkość wolumenu w budowie została ograniczona do 2,2 miliona m², przy czym aktywność spekulacyjna spadła do około 1,1 miliona m². Najwięcej powierzchni pozostaje w budowie we Wrocławiu (518 000 m²), Warszawie (498 100 m² ) i Polsce Centralnej (342 700 m²). Wysoki wskaźnik niewynajętej powierzchni na poziomie 7,8% powstrzymuje deweloperów od rozpoczynania nowych inwestycji. W kolejnych kwartałach należy się spodziewać dalszego spadku aktywności budowlanej.
Inwestorzy poświęcają więcej uwagi jakości
W I kwartale 2024 r. zawarto sześć transakcji, dzięki którym wolumen inwestycyjny na rynku magazynowym osiągnął około 138 milionów euro. Znaczącą część tego wolumenu stanowił zakup przez Hillwood dwóch parków o łącznej powierzchni 82 000 m², zlokalizowanych około 15 km od centrum Warszawy (Warsaw West Parks). Drugą największą transakcją było przeniesienie własności MDC2 Park Kraków South. Generali Real Estate nabyło kompleks o powierzchni najmu ponad 90 000 m² do otwartego funduszu inwestycyjnego Generali Real Estate Logistics Fund. Równie istotny był także zakup Panattoni Park Wrocław West Gate, zlokalizowanego w pobliżu przyszłej fabryki półprzewodników Intela zaledwie 20 km od centrum Wrocławia.
„Rynek w dalszym ciągu odczuwa wpływ podwyższonego kosztu kapitału, co skutkuje ograniczeniem aktywności najbardziej agresywnych graczy. Na rynku dominują strategie „core+” oraz „value-add” a inwestorzy ograniczają ryzyko transakcyjne nadal skupiając się na małych i średnich projektach. W rezultacie, średnia wielkość transakcji, zarówno zamkniętych jak i oczekujących, jest obecnie zdecydowanie mniejsza w porównaniu ze średnią długoterminową. Inwestorzy zwracają również większą uwagę na jakość aktywów, co utrudnia sprzedaż produktu starszego lub niezgodnego z wymogami ESG.” – podsumowuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment
