Jednym z najważniejszych czynników przy najmowaniu powierzchni magazynowej są koszty wiążące się z wynajmem. Ile wynoszą? To zależy.
- Nie ma czegoś takiego jak stawka rynkowa za magazyn. Stawka jest pochodną dostępności i zapotrzebowania klienta – podpowiada Michał Śniadała. - Warto zaznaczyć, że średnie stawki najmu mogą znacznie różnić się w zależności od regionu. Średnia stawka w danym regionie nie będzie też stawką uniwersalną. Poziom czynszu zależy od bardzo wielu czynników, takich jak lokalizacja, ilość dostępnych opcji najmu (zgodnie z potrzebami), ilość adaptacji, które mają zostać wprowadzone na życzenie klienta – tłumaczy Śniadała z JLL.
Na finalną stawkę czynszu największy wpływ mają jednak przede wszystkim negocjacje. Wiedza oraz doświadczenie doradcy w realizowaniu tego typu transakcji zapewniają uzyskanie najniższych możliwych na rynku stawek.
Czynsz to nie wszystko
Należy pamiętać, że poza stawką czynszu trzeba doliczyć opłaty eksploatacyjne, czyli tzw. service charge oraz koszty mediów. W skład opłat eksploatacyjnych wchodzą wszystkie usługi związane z utrzymaniem obiektu magazynowego oraz terenów wspólnych parku (place zewnętrzne, drogi pożarowe, tereny zielone, parkingi), takie jak: ochrona, odśnieżanie czy utrzymanie czystości. Do tego dochodzi również podatek od nieruchomości.
Jak obniżyć czynsz w magazynie?
Bez względu na to czy zastanawiamy się nad najmem nowej powierzchni, czy kończy nam się obecna umowa najmu, warto wyjść na rynek, sprawdzić dostępną ofertę oraz alternatywne rozwiązania - takie jak np. BTS-y. Może się okazać bowiem, że oczywiste rozwiązania nie zawsze zagwarantują nam najniższe stawki.
- Oczywiście najemca może próbować robić to samodzielnie, ale to proces skomplikowany, wymagający wnikliwej analizy i wiedzy rynkowej. Wsparcie doradcy gwarantuje dokładny przegląd rynku pod kątem poszukiwanej powierzchni, analizę rożnych scenariuszy i wsparcie w procesie negocjacji. Współpraca z doradcą oszczędza czas najemcy i pozwala osiągnąć najlepsze efekty – podpowiada Michał Śniadała z JLL.
Po co nam doradca?
Jeżeli klient zdecyduje się na udział doradcy, to przede wszystkim współpracę zaczynamy od analizy potrzeb. Doradca staje się partnerem biznesowym, dba o potrzeby najemcy, umawia, ustala, organizuje, planuje prezentacje budynków i dokładnie wyselekcjonowanych obiektów - nie wszystkich w regionie - doradza w którym rozwiązaniu możliwe są jakie korzyści. Rekomenduje, w którą stronę pójść, tak aby efekty były najlepsze.
Na etapie analizy potrzeb najemca musi wyszczególnić doradcy wszystkie swoje oczekiwania, wymagania, budżet, którym dysponuje i progi elastyczności oraz preferowaną lokalizację. Znając potrzeby, doradca jest w stanie rozpoznać z automatu, które opcje budynków nie wchodzą w grę, które być może, a które będą idealne. Ma to również zastosowanie do współpracy z deweloperami. Doradca wie, u którego z nich uda się wynegocjować warunki, które przyniosą najemcy najlepsze efekty. To team doradca plus klient rozdaje karty i ma komfort wyboru spośród kilku ofert.
Zaczyna się proces negocjacyjny
Na tym etapie pomoc oraz wiedza i doświadczenie doradcy są niezbędne. Udział doradcy w negocjacjach jest gwarancją osiągnięcia najniższych możliwych stawek najmu przy jednoczesnym zabezpieczeniu wszystkich wymogów czy potrzeb najemcy.
Doradca działa strategicznie, wie u kogo jest szansa zejść niżej, a u kogo nie ugra już nic. Najemca nie ma opcji prowadzenia takiej gry, ponieważ brak mu wiedzy. Warto również wspomnieć, że doradca jest w stanie wynegocjować atrakcyjny pakiet zachęt czy ulg dla najemcy.
Negocjacje nie kończą się kompromisem, a trwają do momentu osiągnięcia satysfakcjonujących efektów najmu dla najemcy.
