Sektor motoryzacyjny: wzrost zapotrzebowania na nowoczesne magazyny

Powierzchnie magazynowe będą poszukiwane! Zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny dla sektora motoryzacyjnego odnotowuje dynamiczny wzrost już od trzech lat, a uruchamianie nowych fabryk oraz rozbudowa już funkcjonujących linii produkcyjnych wskazuje, że obiekty przemysłowe na własność lub do wynajęcia nadal będą poszukiwane przez dostawców z tej branży.


W czerwcu bieżącego roku międzynarodowa firma doradcza JLL opublikowała wyniki analizy polskiego sektora motoryzacyjnego i wpływu jego rozwoju na rynek powierzchni przemysłowych i magazynowych w naszym kraju. W raporcie pod tytułem "Polski sektor motoryzacyjny: W oczekiwaniu na przyspieszenie" porównano także dwa równolegle funkcjonujące modele: najem powierzchni magazynowych i zakup własnego obiektu pod względem kosztów i innych parametrów.

Branża motoryzacyjna kluczowa dla rozwoju regionu

Jak wyjaśnił Tomasz Olszewski Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo - Przemysłowych w Europie Środkowo - Wschodniej w firmie JLL, kluczową cechą wszystkich rozwiniętych gospodarek jest obecność nowoczesnego przemysłu związanego z branżą motoryzacyjną. Dla pozyskania inwestorów z tego sektora rząd jest skłonny iść na daleko posunięte ustępstwa, gdyż uruchomienie produkcji pojazdów i części do nich przynosi znaczące korzyści w postaci pobudzenia rozwoju regionu, pojawienia się nowych miejsc pracy, zwiększenia eksportu oraz ogólnej dynamiki gospodarczej. Według danych podawanych przez Główny Urząd Statystyczny, branża motoryzacyjna jest jednym z trzech największych pracodawców w Polsce. Sektor motoryzacyjny zatrudnia 158 tysięcy osób.

Jeszcze dziesięć lat temu (dane za 2004 rok) Polska była na pierwszym miejscu pod względem produkcji samochodów w całej Europie Środkowo - Wschodniej. Jednak od tamtego czasu pozwoliła się wyprzedzić Czechom i Słowakom, którzy przyciągnęli dużych inwestorów z zagranicy. W ubiegłym roku Polska zajmowała 8 miejsce w Unii Europejskiej: z linii produkcyjnych zjechało 583 tysiące aut. W 2014 roku na przemysł motoryzacyjny przypadło 11,7 procent krajowego eksportu.

W chwili obecnej produkcja samochodów skupia się w kilku głównych ośrodkach przemysłowych: na Górnym Śląsku (Opel, Fiat) i w Poznaniu (Volkswagen). Poza montażem samochodów sektor motoryzacyjny obejmuje również produkcję części i elementów z przeznaczeniem na eksport. Przedsiębiorstwa z tej branży obecne są na terenie całego kraju, a łańcuch dostaw tworzy skomplikowany system.

Planowane inwestycje pobudzą rynek magazynowy w Polsce

Niedawno podane zostały do wiadomości plany uruchomienia kilku dużych inwestycji. Pozwala to sądzić, że polską produkcję motoryzacyjną już wkrótce czeka przyspieszenie. Wśród znaczących inwestycji warto wymienić planowaną fabrykę Volkswagena Craftera we Wrześni, w której przewidywana wielkość produkcji ma wynieść od maja 2016 roku 100 tysięcy samochodów rocznie, a także produkcję piątej generacji Opla Astry w gliwickiej fabryce General Motors (od 2015 roku), oraz uruchomienie nowej linii montażowej silników Diesla w fabryce General Motors w Tychach. Skutkiem tych inwestycji będzie wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe dla przemysłu motoryzacyjnego.

Spodziewany wzrost produkcji motoryzacyjnej będzie miał znaczący wpływ na sytuację rynku komercyjnych obiektów przemysłowych. To oczywiste, że wybudowane fabryki i intensyfikacja produkcji na już istniejących liniach produkcyjnych, będą wymagać dobrze rozwiniętej sieci dostawców i partnerów. Z kolei oni będą poszukiwali nieruchomości przemysłowych w różnych regionach, zarówno na własność, jak i na wynajem. Wielu wybierze wspólną inwestycję z deweloperami we własne obiekty (zgodnie z modelem built-to-suit). Dla innych bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem okaże się wynajęcie powierzchni w już funkcjonujących parkach przemysłowych. Przedsiębiorstwa specjalizujące się w sektorze motoryzacyjnym potrzebują budynków dostosowanych do specyfiki tej branży, co może zwiększać koszty inwestycji i powodować konieczność zamrożenia kapitału obrotowego - stąd popularność wynajmu.

Cytowany już Tomasz Olszewski informuje, że w ciągu ostatnich dziesięciu lat duża grupa przedsiębiorstw motoryzacyjnych przeniosła swoje operacje do obiektów komercyjnych, a szczególnie wyraźnie dało się to zauważyć w ciągu ostatnich 3 lat. Już w 2011 roku dał się zauważyć szybki wzrost zapotrzebowania na nowoczesne magazyny, mogące zaspokoić specyficzne wymagania poszczególnych najemców z branży motoryzacyjnej. Najem powierzchni magazynowych bywa bardziej atrakcyjny pod względem kosztów, a przy tym zapewnia większą swobodę i elastyczność, na przykład pod względem czasu trwania umowy najmu. Ma to szczególne znaczenie w przypadku dostawców współpracujących z producentami w oparciu o kontrakty terminowe.

Deweloperzy wychodzą naprzeciw oczekiwaniom najemców

Z nieruchomościami przemysłowymi dostosowanymi do wymagań i konkretnych potrzeb firm produkcyjnych nie ma obecnie problemu. Rynek oferuje mnóstwo atrakcyjnych, zindywidualizowanych opcji, pozwalających zoptymalizować swój portfel nieruchomości dzięki wynajętym powierzchniom przemysłowym. Firma może wybrać model built-to suit lub najem istniejącego obiektu. Analiza potrzeb najemcy (wymagania techniczne, planowana długość umowy najmu, czas objęcia powierzchni przez firmę) pozwala wybrać rozwiązanie najkorzystniejsze z jego punktu widzenia.

Zróżnicowane są także stawki czynszu w budynkach przemysłowych. Zależą od liczby i zakresu zmian dokonanych w obiekcie oraz ceny gruntu. Według Mariusza Zborowskiego, Starszego Konsultanta w Dziale Powierzchni Magazynowo - Przemysłowych, silniejszą pozycję mają kupujący z powodu ograniczonego popytu na działki inwestycyjne w większości regionów. To wynik utworzenia przez firmy deweloperskie dużych banków gruntów przed kilku laty. Obecnie nie są one zainteresowane kolejnymi zakupami. Druga przyczyna wzrostu cen to duża podaż działek wynikająca z przeznaczenia pod inwestycje dużej ilości tego typu gruntów przez podmioty odpowiadające za planowanie przestrzenne w gminach. Największe stawki dyktuje Warszawa, Wrocław, Poznań i inne tereny miejskie. Najniższe stawki obowiązują w Polsce Centralnej.

Firma doradcza JLL działa w Polsce już od 20 lat. Swoją działalność rozpoczęła w 1994 roku w Warszawie. Obecnie cieszy się pozycją wiodącego dostawcy usług doradztwa z sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce i regionie.