Droga do magazynów. Infrastruktura jako duży atut nowych lokalizacji

Od 2010 roku sieć dróg szybkiego ruchu w Polsce została rozbudowana o 2 200 km – pokazuje badanie "Small town, big deal" przygotowane przez firmy JLL, Hillwood i Manpower. Bez wątpienia najważniejszymi trasami oddanymi w tym czasie do użytku były odcinki autostrad A1, A2 i A4. Te trasy stanowią szkielet komunikacyjny Polski, łącząc ze sobą m.in. Warszawę i Łódź, Poznań i Gdańsk oraz zachodnią i wschodnią Polskę.

 

– Do użytku oddane zostały również kluczowe odcinki dróg ekspresowych – S3, S5, S7, S8. Pozwoliło to na otwarcie nowych regionów, które wcześniej nie pojawiały się w kręgu zainteresowań inwestorów. Kontynuowany rozwój sieci drogowej z pewnością otworzy przed deweloperami i najemcami nowe możliwości – mówi Tomasz Mika, Senior Director, JLL.

 

 

W I połowie 2019 roku przedstawiciele trzech głównych sektorów na rynku magazynowym w Polsce, czyli operatorzy logistyczni, sieci handlowe i lekka produkcja, odpowiadali za prawie 80 proc. popytu netto. Nie dziwi więc fakt, że ich potrzeby wpływają na rozwój nowych lokalizacji magazynowych.

 

To właśnie transport stanowi największy udział w całkowitych kosztach łańcucha dostaw firm przewozowych. Co więcej, w przypadku np. sieci handlowych, bliskie odległości między magazynem a celem dostawy wiążą się ze skróceniem czasu, w jaki dany towar trafia do miejsca docelowego. To z kolei stanowi przewagę konkurencyjną danego podmiotu na rynku. Dlatego tak ważny jest stan infrastruktury w bezpośrednim otoczeniu centrum logistycznego.

 

Eksperci JLL oraz Hillwood Polska zbadali, ile kilometrów dróg szybkiego ruchu istnieje i jest budowane w promieniu 50 km od wybranej lokalizacji. – Stan infrastruktury jest zdecydowanie najlepszy w okolicach Wielkiej Piątki, gdzie w promieniu 50 km istnieje bądź jest w trakcie realizacji ponad 300 km dróg szybkiego ruchu. Jednak mało kto zdaje sobie sprawę, że ponad 100 km dróg mają już w okolicach takie miasta jak: Elbląg, Legnica, Gorzów, Szczecin, Bydgoszcz, Toruń, Zielona Góra i Piotrków Trybunalski. Z Częstochowy i Elbląga można dotrzeć na lotnisko w krótszym czasie niż w godzinę – dodaje w rozmowie z magazyny.pl Hubert Michalak, Head of Hillwood Poland.

 

– Biorąc pod uwagę inwestycje drogowe planowane w perspektywie kilku kolejnych lat, na znaczeniu zyskają z pewnością Szczecin i Kielce oraz miasta w Polsce Wschodniej – Lublin, Białystok i Rzeszów – dodaje Tomasz Olszewski, Executive Director, JLL.

 

 

Dla wielu firm poszukujących nowych lokalizacji pod obiekty magazynowo-przemysłowe rosnącym problemem staje się dostępność siły roboczej. Malejące bezrobocie powoduje, że inwestorzy muszą szukać pracowników w coraz większym promieniu od magazynu czy fabryki. O ile obszar poszukiwania rąk do pracy jest znacząco większy w okolicach Wielkiej Piątki, o tyle w nowych miejscach kilometry się skracają.

 

Tak zwana strefa dwugodzinna to obszar, który rozpatrywać można nie tylko w przypadku obsługi wybranej aglomeracji, ale również innych miejscowości. Dobrym przykładem może być Kutno, z którego w mniej więcej dwie godziny dojechać można do Warszawy, Łodzi, Poznania czy Bydgoszczy. To niezwykle ważne dla firm logistycznych ze względu na dowóz towarów, ale także z powodu dostępności pracowników. Populacja w zasięgu dwóch godzin jazdy to zwiększa dostęp do potencjalnych pracowników, którzy dzięki wygodnym połączeniom chętnie pokonają nieco większy dystans do miejsca zatrudnienia – mówi Tomasz Mika, Senior Director, JLL.

 

 

Raport "Small town, big deal" pokazał także, jak ważny jest wskaźnik "ośmiu godzin". To odległość zbliżona do tej, jaką kierowca ciężarówki może pokonać podczas jednego cyklu. Dzięki temu firma może obsłużyć więcej klientów z jednego centralnego magazynu. Pozwala to także na dotarcie do większej liczby odległych klientów czy podwykonawców i finalnych odbiorców ewentualnej produkcji.

 

Z uwagi na fakt, że wschodnia granica Polski jest jednocześnie zewnętrzną granicą UE, w przypadku tego wskaźnika premiowane są lokalizacje w zachodniej oraz południowo-zachodniej części Polski. Obsługiwać można z nich również rynki zagraniczne – Niemiec, Czech czy Austrii i Węgier.

 

– Największą populację obejmuje strefa wyznaczona dla Okręgu Legnicko-Głogowskiego, w której zasięgu mieszka 75 milionów osób. Poza lokalizacjami wzdłuż drogi S3, Wrocławiem, Górnym Śląskiem i Opolem, na uwagę zasługuje również Częstochowa czy Kalisz, których strefy obejmują po około 60 milionów osób. Dla porównania magazyn centralny pod Warszawą jest w stanie obsłużyć "zaledwie" około 47 milionów osób – wylicza Tomasz Olszewski, Executive Director, JLL.

 

W raporcie eksperci zwrócili również uwagę na inwestycje w infrastrukturę portową i okołoportową, uwzględniono również odległość do najbliższego portu kontenerowego. Niezaprzeczalnie dominują tutaj lokalizacje nadmorskie i położone w Polsce Północnej. Zyskują też miasta z bezpośrednim dostępem do dróg szybkiego ruchu prowadzących na północ, takie jak Gorzów, Zielona Góra czy Włocławek.

 

 

Mimo że towary przewożone drogą lotniczą stanowią jedynie niewielki ułamek w całym transporcie, a popyt na magazyny lotniskowe pozostaje marginalny, to dostęp do lotniska staje się dodatkowym atutem danego regionu. Ten aspekt ma szczególne znaczenie dla zagranicznych inwestorów, którym zależy, aby podczas realizowania delegacji odległości te były jak najmniejsze.

 

– Pod tym względem prym wiodą lokalizacje z Wielkiej Piątki, z wyraźną dominacją Warszawy. Mniej oczywiste lokalizacje, z których można dotrzeć na lotnisko w krócej niż godzinę to Częstochowa i Elbląg. W rankingu pod uwagę były brane tylko lotniska obsługujące powyżej miliona pasażerów rocznie, gdyż w naszej ocenie jedynie one posiadają odpowiednią masę krytyczną oraz wystarczającą siatkę regularnych połączeń międzynarodowych z największymi portami lotniczymi w Europie – mówi Jan Jakub Zombirt, Director, Strategic Consulting, JLL.

 

 

Bez wątpienia najlepszą transportową dostępnością mogą pochwalić się lokalizacje z tak zwanej Wielkiej Piątki, czyli Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Wrocław. Jednak w ostatnich latach zyskują także nowe regiony położone przy ważnych korytarzach transportowych. Mowa tu o trasie S3 na zachodzie kraju, której dodatkowym atutem jest także bliskość rynku niemieckiego.

 

Biorąc pod uwagę drogi planowane w perspektywie kilku następnych lat, kluczową rolę odegrać mogą kolejne części S7 na odcinku Warszawa-Mława oraz S61, S19 i S17 we wschodniej Polsce. Dzięki drodze S5 wzmocni się także region Kujaw.