Znajdź powierzchnię magazynową:
Zaawansowane wyszukiwanie
Focus On Wrocław
 |
|
Jan Barbasiewicz, starszy konsultant Jones Lang LaSalle odpowiedzialny za rynek magazynowo-przemysłowy Wrocławia i Poznania, ma przyjemność przedstawić najnowszy przegląd rynku nieruchomości magazynowych we Wrocławiu, pt:
„Focus on: Wrocław”
|
Wrocław - powrót do przyszłości? |
|
|
|
„Perspektywy rozwoju rynku magazynowego Dolnego Śląska są obiecujące. Zmiany w infrastrukturze drogowej już wpłynęły na rynek, szczególnie Autostradowa Obwodnica Wrocławia przyczyniła się do stworzenia nowych lokalizacji. Obserwujemy wzrost zainteresowania tym rejonem Polski, zarówno wśród deweloperów jak i najemców, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie.”
|
|
Rok 2010, pomimo stabilizacji i ożywienia na rynku nieruchomości magazynowych w Polsce, nie był najlepszym okresem dla Wrocławia. Utrzymujący się relatywnie wysoki współczynnik pustostanów (16-18%) oraz zarejestrowany niski popyt (88 000 metrów kwadratowych) mógł świadczyć o tym, że najemcy działający na rynku wrocławskim zaspokoili swoje potrzeby magazynowe. Rynek jest już na tyle dojrzały żeby zmienić zachodzące zmiany na trwały trend, który będzie widoczny w całym 2011 roku.
|
|
Pierwszy kwartał 2011 pokazał, że rynek zaczyna się ożywiać i rozpoczynają się budowy nowych inwestycji magazynowych i rozbudowy już istniejących parków, a najemcy zgłaszają zapotrzebowanie na nowe powierzchnie magazynowe.
|
|
Strategiczny wpływ na rozwój i atrakcyjność danego regionu ma infrastruktura drogowa. Wrocław już teraz ma doskonałe połączenie autostradowe zarówno z Niemcami jak i z najbardziej uprzemysłowioną częścią Polski – Górnym Śląskiem. Jest to niewątpliwy atut tej lokalizacji. Co więcej oddawana do użytku fazami Autostradowa Obwodnica Wrocławia (A8), która wraz z Mostem Rędzińskim na Odrze ma być całkowicie ukończona w trzecim kwartale tego roku, zmieni obraz wrocławskiego rynku. Obwodnica już uruchomiła nowe lokalizacje w rejonie Wrocławia. Jasne jest, że tam gdzie pojawia się nowa infrastruktura drogowa otwierają się nowe możliwości zarówno dla deweloperów jak i najemców powierzchni magazynowych. Obwodnica z jednej strony podwyższa wartość lokalizacji, które dysponują dogodnym dostępem do niej, z drugiej zaś wpływa na zmniejszenie atrakcyjności innych działek położonych w dalszych częściach miasta. Proces ten jest obserwowany również w pozostałych regionach Polski właśnie ze względu na szybki rozwój infrastruktury. Poprawa sieci drogowej spowoduje niewątpliwie rozwinięcie się rynku magazynowego w północnej części miasta przy trasach wylotowych na Poznań (S5) i Warszawę (S8) oraz spowoduje wzrost atrakcyjności zachodniej strony miasta.
|
|
Ważnym czynnikiem przy wyborze lokalizacji jest zaufanie do dostawców powierzchni przemysłowych, których we Wrocławiu jest wielu. Zainteresowani przy wyborze danego regionu zwracają uwagę na czynniki m. in. takie jak solidność dewelopera, elastyczność cenowa czy gwarancja sprawnej obsługi procesu najmu.
|
Pierwszy kwartał 2011 pokazał, że Wrocław po okresie stagnacji zaczyna wracać na właściwy tor. Świadczą o tym np. dane dotyczące popytu na powierzchnie magazynowe. W pierwszych trzech miesiącach tego roku najemcy zawarli transakcje na ponad 34 700 metrów kwadratowych, to prawie 40% wszystkich umów zawartych w ubiegłym roku. Co ciekawe większość z nowych umów została zawarta przez firmy już działające w rejonie Wrocławia, potrzebujące dodatkowej powierzchni.
W ubiegłym roku siłą napędową w tym regionie były firmy logistyczne, które miały ponad 63% udziału w transakcjach najmu w 2010 r. Kolejnym bardzo istotnym sektorem były sieci sklepów z 16% udziałem w rynku. Przyczyną dużej przewagi firm logistycznych był niski wolumen popytu i każdy tysiąc metrów kwadratowych miał wpływ na zmianę procentowego podziału rynku. Istotny jest fakt, że na rynku wrocławskim większość najemców wynajmuje magazyny z pominięciem usługi magazynowania u firm logistycznych, które nie mają tutaj tak silnej pozycji jak w innych rejonach Polski.
|
Popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową wg branż w rejonie Wrocławia w 2010 roku
Źródło: Jones Lang LaSalle, I kwartał 2011, magazyny.pl
|
|
Popyt w pierwszym kwartale został zdominowany przez sektor lekkiej produkcji, a to za sprawą umowy najmu podpisanej na blisko 20 000 metrów kwadratowych na obiekt typu BTS. Co ciekawe obiekt zostanie wybudowany dla najemcy przez firmę ProLogis, która od początku spowolnienia gospodarczego, czyli końca 2008 roku nie rozpoczęła ani jednej nowej inwestycji magazynowej. Do tej pory firma skupiała się wyłącznie na wynajmie wolnych powierzchni w istniejących parkach.Najem ten pozwolił rozpocząć budowę parku ProLogis Park Wrocław V, który zlokalizowany jest przy skrzyżowaniu autostrady A4 i AOW (A8). Warto wspomnieć, że ten park docelowo może być jednym z największych centrów logistycznych w Polsce.
|
Nowy obiekt ProLogis’u nie jest jedynym magazynem znajdującym się aktualnie w trakcie realizacji. Na rynku wrocławskim w fazie budowy znajduje się prawie 40 000 metrów kwadratowych nowej powierzchni magazynowej, to dwa razy więcej niż rok temu. Warto podkreślić, że prawie 95% realizowanej powierzchni jest już wynajęte. Niebawem również powinna ruszyć budowa obiektu magazynowego dla TJX Europe wielkości około 27 000 metrów kwadratowych realizowanego przez dewelopera Goodman.
W chwili obecnej rynek Dolnego Śląska zdominowany jest przez ProLogis, który posiada ponad 68% całkowitych zasobów lokalnego rynku w swoim portfelu nieruchomości. Drugi pod względem podaży jest Panattoni z 20% udziałem.
|
Udział deweloperów w rynku wrocławskim
Źródło: Jones Lang LaSalle, I kwartał 2011, magazyny.pl
|
|
Co więcej szansę na kolejne obiekty magazynowe, czy produkcyjne ma nie tylko Wrocław, ale również miasta takie jak Opole czy Legnica. Widzimy spore zainteresowanie tymi rejonami klientów poszukujących powierzchni magazynowej, dla których deweloperzy chętnie zrealizują obiekty typu built – to – suit (BTS).
|
|
We Wrocławiu jest nadal miejsce na nowe formaty magazynów. Mowa tu szczególnie o obiektach typu „small units”. Tego typu obiekt w tym rejonie jest realizowany przez firmę Parkridge, a Panattoni oferuje w swoich parkach powierzchnie już od około 1 000 metrów kwadratowych. Kilku innych deweloperów planuje poszerzenie swojej oferty o tego typu produkt.
|
Rynek wrocławski musi sobie jednak radzić z relatywnie wysokim współczynnikiem pustostanów, który jest jednym z czynników wstrzymujących spekulacyjne inwestycje. Współczynnik powierzchni niewynajętej jest nieco wyższy niż średnia dla Polski i wynosił na koniec kwartału około 17%. Obniżył się on nieznacznie, a trend spadkowy w perspektywie czasowej przyniesie ze sobą wzrost stawek najmu. W najbliższych miesiącach będziemy mogli zaobserwować lekki ruch w górę na czynszach efektywnych szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
|
Czynsze efektywne w Polsce (€/ m2/ miesiąc)
Źródło: Jones Lang LaSalle, Maj 2011, magazyny.pl
|
|
Rynek po okresie spowolnienia w 2010 roku zaczyna ponownie wracać na właściwy tor. Nowe inwestycje, spadkowy trend wskaźnika pustostanów i prognozowany wzrost czynszów najmu potwierdzają wzrost popytu.
|
|
Dostępność powierzchni magazynowej w rejonie Wrocławia
|
|
|
|
|
Park |
Deweloper |
Dostępna powierzchnia |
Status |
|
