Znajdź powierzchnię magazynową:
Zaawansowane wyszukiwanie
Focus On Kraków
 |
|
Wojciech Zoń – starszy konsultant Jones Lang LaSalle, odpowiedzialny za rynek magazynowy Krakowa oraz Górnego Śląska ma przyjemność przedstawić najnowszy przegląd rynku nieruchomości magazynowych w Krakowie, pt:
"Focus On: Kraków"
|
Kraków – enklawa na polskiej mapie magazynów? |
|
|
|
„Rynek magazynowy w Krakowie to jeden z najmniejszych rynków w Polsce. Większa aktywność deweloperów wzmaga zainteresowanie najemców miastem, którzy przenoszą do niego swoje magazyny, zamiast obsługiwać aglomerację i jej okolice z pobliskiego Górnego Śląska. Dobra infrastruktura drogowa i duży rynek konsumencki są dobrym prognostykiem dla rozwoju rynku powierzchni magazynowych w Krakowie.”
|
|
Pierwsza nowoczesna hala magazynowa o powierzchni 10 000 m2 (w tym 2 000 m2 powierzchni biurowej) w Krakowie powstała już w 2000 roku, a zrealizowana została przez Biuro Inwestycji Kapitałowych (BIK). Kolejny magazyn, wybudowany również przez BIK, powstał dopiero 6 lat później. Mimo tak długiej, zwłaszcza w porównaniu z innymi częściami kraju, historii, na koniec pierwszej połowy 2011 r. w Krakowie istniało jedynie pięć obiektów magazynowych o łącznej powierzchni 81 600 m2. Oznacza to, że Kraków jest czwartym najmniejszym, po Podkarpaciu, Szczecinie i Toruniu, rynkiem w Polsce. Na początku września do zasobów powierzchni magazynowej dołączył kolejny projekt: MARR Business Park o powierzchni 14 600 m2.
|
|
Dotychczasowy rozwój rynku magazynowego w Krakowie był mało dynamiczny, co spowodowane było niewielką odległością Górnego Śląska, z którym Kraków, dzięki autostradzie A4, ma bardzo dobre połączenie oraz w ograniczonej dostępności i wysokiej cenie działek odpowiednich pod inwestycje przemysłowe. Miasto postawiło na innowacyjność i technologię, dlatego niewiele gruntów posiada w zapisach planistycznych logistykę i magazyny. Niska podaż oznacza jedno, czyli zbyt wysokie dla tego sektora ceny za wspomniane tereny. W najbliższej przyszłości sytuacja nie ulegnie zmianie. Poziom cenowy gruntów w tym regionie sięga 200 - 400 PLN/m2. Wydaje się, że właśnie dlatego do tej pory w Krakowie swoje inwestycje obok BIKu ma tylko czterech innych deweloperów: Panattoni, MK Logistic, Goodman i od niedawna także Małopolska Agencja Rozwoju Regionalnego.
|
W niedługim czasie na rynku krakowskim nastąpią jednak pewne przetasowania. Wspomniany już Goodman jest w trakcie budowy kolejnego budynku w ramach inwestycji Kraków Airport Logistics Centre w Modlniczce. Oddanie do użytku kolejnej hali o powierzchni 21 000 m2 sprawi, że Goodman z ostatniego miejsca w rankingu deweloperów pod względem wielkości istniejącej powierzchni magazynowej przeskoczy na miejsce I. Docelowo Kraków Airport Logistics Centre będzie liczył 150 000 m2, co prawdopodobnie zapewni firmie Goodman pozycję lidera w regionie na kilka następnych lat.
Początkowo główną lokalizacją magazynową była przemysłowa dzielnica Rybitwy na południowym wschodzie miasta, gdzie swoje inwestycje ma BIK, a z nowszych projektów również MARR i MK Logistic. Kolejną lokalizacją jest Skawina, położona na południowym zachodzie Krakowa w pobliżu autostradowej obwodnicy miasta, gdzie magazyn zbudował Panattoni. Jedynym parkiem zlokalizowanym w północno-zachodniej części aglomeracji jest Kraków Airport Logistics Centre.
|
Istniejąca Powierzchnia Magazynowa wg Deweloperów
Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, wrzesień 2011
|
|
Pod koniec I połowy 2011 roku w istniejących budynkach nie było wolnej powierzchni, a zainteresowani najmem zmuszeni byli podpisywać umowy typu „pre-let”, i czekać na wybudowanie obiektu. Dopiero po ukończeniu MARR Business Park we wrześniu tego roku dostępność powierzchni wzrosła o 4 600 m2. Wzrost dostępności powierzchni magazynowych może nastąpić w związku z oddawaniem do użytkowania kolejnych hal w ramach projektu Goodmana.
Popyt na powierzchnie magazynowe jest ściśle uzależniony od aktywności deweloperów w mieście. Mimo że często budowa magazynów rozpoczyna się, gdy umowy najmu nie są jeszcze podpisane lub dotyczą tylko niewielkiej części powierzchni, to bardzo szybko proces komercjalizacji powierzchni jest zakończony, często przed zakończeniem umowy. Najnowsze projekty, czyli drugi budynek Kraków Airport Logistics Centre i MARR Business Park są już wynajęte odpowiednio w 100% i 70%.
|
Popyt na rynku krakowskim generowany jest przez firmy, które obsługują miasto oraz najbliższą jego okolicę i potrzebują od 3 000 m2 do 5 000 m2 powierzchni magazynowej. Często powierzchnie magazynowe połączone są z dużym komponentem biurowym, dzięki czemu najemcy dysponują nie tylko nowoczesną powierzchnią magazynową, ale również reprezentacyjnym biurem.
Dobra infrastruktura drogowa (autostrada A4, która w ciągu najbliższych kilku lat połączy Kraków z Ukrainą; droga E7, której modernizacja do klasy drogi ekspresowej S7 będzie realizowana w latach 2014-2017), duży rynek zbytu, drugie największe miasto, jeden z najpopularniejszych, całorocznych ośrodków turystycznych w Polsce oraz zwiększająca się aktywność deweloperów są siłą napędową rosnącej popularności miasta wśród najemców.
|
Podaż, popyt i pustostany w Krakowie
Źródło: Jones Lang LaSalle, magazyny.pl, I poł. 2011
|
Firmy zainteresowane wynajmem powierzchni muszą się jednak liczyć ze stosunkowo wysokimi czynszami. Wysokość czynszu efektywnego, czyli po uwzględnieniu zachęt i obniżek oferowanych przez deweloperów, osiąga poziom 3,40€ - 4,00€/ m2 / miesiąc.
Kraków to dobrze rokujący rynek magazynowy w Polsce. Jego konkurencyjność wzrośnie w ciągu kilku najbliższych lat, szczególnie dla tych firm, które obsługują miasto oraz jego okolice, a teraz robią to z Górnego Śląska. O potencjale aglomeracji może również świadczyć fakt, że Goodman, który rozpoczął swoją inwestycję rok temu, już wynajął 30 000 m2. Jednak w związku z bliskością dużej koncentracji parków logistycznych na Górnym Śląsku, rynek magazynowy w Krakowie zachowa swój lokalny charakter.
|
Podsumowanie regionu
|
|
Parki w regionie Krakowa
|
|
|
|
|
Nazwa |
Deweloper |
|
Powierzchnia do wynajęcia |
|
