Focus On Górny Śląsk

“Powierzchnie magazynowe na Górnym Śląsku są jednymi z najbardziej poszukiwanych przez najemców. Silny popyt połączony z ciągle małą aktywnością budowlaną deweloperów niewątpliwie wpłynie na dalsze obniżenie wskaźnika pustostanów w regionie. W 2011 będziemy obserwować dalszy wzrost czynszów najmu.”

Największe umowy najmu, bardzo wysoki poziom popytu na powierzchnie magazynowe, to tylko niektóre fakty o najprężniejszym rejonie Polski pod kątem nowoczesnych centrów dystrybucyjnych - Górnym Śląsku.

Konurbacja katowicka była zawsze obszarem o charakterze przemysłowym, dzięki temu infrastruktura drogowa w tym rejonie była dobrze rozwinięta. Jest dobrze, a w najbliższej przyszłości będzie jeszcze lepiej dzięki węzłowi w Sośnicy koło Gliwic. Ten niedawno ukończony węzeł, największy w całej Europie Środkowej, będzie łączył autostradę A1 z A4. Od Sośnicy do Strykowa koło Łodzi dojedziemy autostradą A1 najwcześniej w 2015 roku, lecz w stronę południową, czyli do Czech autostradą A1 dostaniemy się już w 2012 roku.

Tam, gdzie dobra infrastruktura drogowa, tam i nowoczesne powierzchnie magazynowe oraz skupiona uwaga zarówno deweloperów jak i najemców centrów logistycznych. Do końca 2010 roku na Górnym Śląsku deweloperzy zrealizowali ponad 1 168 900 mkw nowoczesnych magazynów, jest to 18% całej podaży w Polsce. Centra logistyczne ulokowane są w głównych miastach konurbacji katowickiej, takich jak Chorzów, Gliwice, Mysłowice, Sosnowiec, Czeladź, Będzin, Dąbrowa Górnicza, Tychy, jak również przy zlokalizowanym bardziej na południe Bielsku-Białej. Udział tego regionu w podaży powinien nadal rosnąć, ponieważ najemcy zgłaszają zapotrzebowanie na nowe magazyny w tym rejonie, a za popytem musi nadążyć podaż. Deweloperzy, nauczeni doświadczeniami z końca roku 2008 i 2009, nadal nie są jednak zbyt chętni do rozpoczynania obiektów w 100% spekulacyjnych, czyli bez uprzedniego zabezpieczenia umowami najmu. Poszukują raczej klientów, z którymi mogliby podpisać umowy na tzw. przednajem (pre-let), czyli zawrzeć transakcje przed rozpoczęciem budowy. Klient na wybudowanie magazynu musiałby poczekać około 6 do 9 miesięcy. Gro magazynów powstaje właśnie na tej zasadzie.

Dla większości deweloperów obiekty typu pre-let są jedyną możliwością pozyskania dużego najemcy, ponieważ posiadają znikomą wolną powierzchnią magazynową w istniejących parkach. Wyjątkiem jest tutaj ProLogis, który w swoim obiekcie w Chorzowie dysponuje 42 000 mkw i 29 200 mkw w Dąbrowie Górniczej. Powierzchnie niewynajęte w centrach logistycznych ProLogisu wraz z nielicznymi, małymi wakatami w parkach innych deweloperów, dawały na koniec 2010 w sumie ponad 147 000 mkw wolnej powierzchni, co przekłada się na współczynnik powierzchni niewynajętej w wysokości 12,6% w IV kw. 2010.

Mogłoby się wydawać, że relatywnie wysoki współczynnik pustostanów ma wpływ na obniżenie czynszów najmu tak jak w przypadku innych regionów Polski. Okazuje się natomiast, że niekoniecznie tak jest. Znaczna część wolnej powierzchni magazynowej jest skupiona w rękach jednego dewelopera i duży najemca poszukujący dużego magazynu od ręki nie ma wielkiego wyboru. Dzięki temu czynsze najmu są utrzymywane na poziomie wyższym niż w innych rejonach Polski i oscylują efektywnie (czyli po wszelkich ulgach finansowych) na poziomie 2,20-3,00 €/mkw/miesiąc. Spodziewane obniżanie wskaźnika pustostanów niewątpliwie wpłynie na dalszy wzrost stawek najmu.

Wyższe stawki najmu niż w innych częściach Polski nie zniechęciły najemców. W 2010 roku zarejestrowaliśmy umowy najmu zawarte na ponad 407 000 mkw, co jest najlepszym wynikiem w Polsce. Najbardziej aktywne były firmy logistyczne, których udział w całym popycie na Górnym Śląsku stanowił ponad 38%. Kolejnym dynamicznie rozwijającym się sektorem były sieci handlowe, które wynajęły 26% powierzchni.

Ciekawym zjawiskiem na Górnym Śląsku jest to, że deweloperzy chętnie zawierają z najemcami krótkie umowy najmu (np. na 3 lata), ponieważ liczą na wzrost stawek czynszów najmu i na renegocjacje umów, bądź pozyskanie nowych najemców na jeszcze lepszych warunkach.

O wysokiej dynamice rynku Górnego Śląska nie świadczy jedynie popyt zgłaszany przez firmy, ale również aktywność budowlana deweloperów, a ta w 2010 roku była tu najwyższa w Polsce. W całym ubiegłym roku deweloperzy oddali do użytku ponad 92 000 mkw, co powierzchniowo można porównać do ponad 12 pełnowymiarowych boisk piłkarskich. Wśród wybudowanych magazynów znajdował się największy uruchomiony w 2010 roku obiekt w Polsce – magazyn „szyty na miarę” (ang. built-to-suit) dla Tesco w Gliwicach (56 700 mkw) zrealizowany przez Panattoni. Aktualnie w regionie powstaje tylko jedna hala magazynowa o powierzchni 9 700 mkw realizowana przez SEGRO również w Gliwicach. Ponad 85% magazynu jest już zabezpieczone umowami przednajmu.

Górny Śląsk to niewątpliwie bardzo przyszłościowa lokalizacja. Duży wpływ na rejon ma uruchomienie węzła w Sośnicy, który powinien przenieść środek ciężkości rynku w stronę Gliwic.

Na rynku nadal jest przestrzeń dla nowych deweloperów, którzy planują wejść do Polski, jak również miejsce dla nowych formatów magazynowych takich jak obiekty typu „small units” oferujące mniejsze powierzchnie magazynowe dla najemców.

Źródło: Jones Lang LaSalle, Magazyny.pl IV kw. 2010