Znakomite półrocze na rynku magazynowym w Polsce

Rynek rejestruje bardzo silny popyt na powierzchnie magazynowo – przemysłowe. Nadal dominują najemcy z sektora logistycznego, przed sieciami handlowymi i branżą motoryzacyjną. Nowe rynki w natarciu. Najniższy poziom pustostanów od 2007 r.


Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Polsce, JLL, informuje: „W półroczu 2015 podpisano umowy najmu na 1,17 mln mkw. powierzchni magazynowo – przemysłowej, z czego aż 781 000 mkw. stanowiły nowe kontrakty. Mocne wyniki w I połowie roku i utrzymujące się duże zainteresowanie najemców pozwala sądzić, że 2015 ma szansę okazać się rekordowym w historii polskiego rynku, lepszym nawet niż znakomity 2014 r.Popyt ze strony najemców spotyka się z szybką reakcją deweloperów. W I półroczu 2015 oddano do użytku ponad 437 000 mkw. nowej powierzchnie, a w budowie jest kolejne 672 000 mkw., z czego 23% powstaje na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu”.

Najemcy przyglądają się nowym lokalizacjom

Największe zainteresowanie najemców w I półroczu zaobserwowano w Polsce Centralnej (20% nowego popytu), Górnym Śląsku (15%), Poznaniu (14%) i Okolicach Warszawy (13%). "W coraz większym stopniu widoczna staje się geograficzna dywersyfikacja popytu. Podczas gdy jeszcze kilka lat temu, udział pięciu największych regionów magazynowych w Warszawa (Warszawa Miasto i Obrzeża Warszawy), Górny Śląsk, Poznań, Polska Centralna, Wrocław w popycie netto wahał się w przedziale od 80 do 90%, w I połowie 2015 r. odpowiadały one za 74% krajowego zapotrzebowania. Na znaczeniu zyskują lokalizacje uznawane dotychczas za peryferyjne czyli Kraków czy Szczecin, oraz te, w których dopiero niedawno powstały pierwsze komercyjne powierzchnie magazynowe, np. Lublin czy Rzeszów” - wyjaśnia Jan Jakub Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Największe zapotrzebowanie pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 229 000 mkw. (29% udział w popycie netto), a także sieci handlowych (26%) i branży motoryzacyjnej (9%).

Współczynnik powierzchni niewynajętej najniższy od 2007 r.

Od końca 2013 r. wskaźnik pustostanów stopniowa spada – do 7,4% na koniec I półrocza 2015 (najmniej od 2007 r.). W całym kraju do dyspozycji najemców jest obecnie 686 000 mkw. Najwyższym udziałem pustostanów charakteryzują się rynki dojrzałe, np. Warszawa Miasto (13,7%) oraz tzw. rynki wschodzące jak np. Lublin (25,5%). Najmniej wolnej powierzchni jest w Poznaniu (1,5%) i Wrocławiu (4,5%).

„Przy obecnych uwarunkowaniach rynkowych nie spodziewamy się, aby w najbliższych kwartałach udział powierzchni niewynajętej wrócił do dwucyfrowej wartości. Mimo, że rośnie liczba projektów spekulacyjnych, których udział w budowanym obecnie wolumenie wynosi 23% i sięga 154 000 mkw., jednak utrzymujący się silny popyt powinien doprowadzić do szybkiej absorpcji tej powierzchni, dodaje Tomasz Mika.

Aktywność deweloperów – na fali wznoszącej

W I półroczu 2015 r. zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły się o 437 000 mkw. – 47% więcej niż w analogicznym okresie 2014 r.. Największe ukończone projekty to Goodman Poznań Logistics Centre II (82 000 mkw.) i P3 Mszczonów (46 000 mkw.). Najwięcej wybudowano w Poznaniu (207 000 mkw.) oraz w Okolicach Warszawy (74 000 mkw.).

Obecnie w fazie budowy znajdują się projekty o łącznej powierzchni 672 000 mkw.

„Coraz bardziej widoczny staje się trend budowy nowych obiektów magazynowych poza pięcioma głównymi rynkami. Obecnie w tych lokalizacjach w budowie znajduje się aż 210 000 mkw., co przekłada się na 31% udział w powstającej nowej podaży. Spośród tych regionów najwięcej powierzchni powstaje w Trójmieście (57 000 mkw.) i w rejonie Rzeszowa (49 000 mkw.), informuje Jan Zombirt.

Pod względem struktury właścicielskiej rynku polskiego, niemal połowa istniejącej powierzchni skupiona jest w rękach trzech największych graczy oraz ich partnerów biznesowych. Wciąż najwięcej zasobów należy do firmy Prologis (24%), SEGRO (11%) i Logicor (10%).

Czynsze                                                                                            

Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich i obiektów typu SBU (Small Business Units) – łączących reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro we Wrocławiu i ok. 3,7 euro w Łodzi. Niższe czynsze są w obiektach typu Big Box – dużych projektach, zlokalizowanych najczęściej poza miastem.

Stawki efektywne dla takich magazynów w Poznaniu wynoszą od 2,15 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie, 2,1 – 2,8 euro w Okolicach Warszawy czy 2,1 – 3,1 euro na Górnym Śląsku. Rynek Okolic Warszawy oferuje powierzchnie od 2,1 do 2,8 €/ mkw./ miesiąc, a drugi największy region w Polsce – Górny Śląsk od 2,1 do 3,1 €/ mkw./ miesiąc. Za magazyn w regionie Polski Centralnej najemcy zapłacą od 2,1 do 2,8 euro, a we Wrocławiu od 2,5 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

„W I poł. 2015 r. ceny gruntów przemysłowych na głównych rynkach pozostawały stabilne. Poprawa infrastruktury drogowej korzystnie wpływa na regiony magazynowe i kreuje nowe lokalizacje. Na mapie magazynowej pojawił się Lublin,z parkami logistycznymi zlokalizowanymi przy obwodnicy Lublina - S12. Ukończenie kolejnych odcinków autostrady A4 i dróg ekspresowych w okolicach Rzeszowa pozytywnie wpłynie także i na ten region. Z kolei otwarcie odcinka drogi wylotowej z Warszawy w kierunku Katowic i planowane jego przedłużenie może stanowić kolejny impuls do nowych inwestycji w południowo – zachodniej części Warszawy”, wylicza Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych JLL.


Tomasz Mika
Jan Zombirt