Polski Rynek Powierzchni Magazynowych H1 2014

Lawinowy wzrost aktywności deweloperów - najlepszy wynik od czasów kryzysu gospodarczego w 2008 r. oraz mocny popyt, w tym nowe umowy najmu na ponad pół miliona metrów kwadratowych, kształtują obraz rynku magazynowego na koniec I półrocza 2014.


Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo - Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL, informuje:„Poprawa koniunktury gospodarczej znajduje swoje odzwierciedlenie w zapotrzebowaniu napowierzchnie magazynowe. Po udanym roku 2013, kiedy w ramach nowych umów wynajęto łącznie 1,26 miliona mkw., zapotrzebowanie najemców na magazyny i obiekty produkcyjne nie traci tempa. Całkowity popyt w pierwszym półroczu wyniósł ponad 912 000 mkw., z czego aż 526 000 mkw. przypadło na nowe umowy. Przy założeniu, że rynek utrzyma swoją dynamikę w nadchodzących miesiącach, nowe umowy mogą przekroczyć milion mkw. w przeciągu całego roku. Głównymi odbiorcami projektów magazynowych pozostają operatorzy logistyczni. Rośnie również udział powierzchni magazynowej przeznaczonej dla obsługi rozwijającego się sektora e-commerce”.

 

Najwięcej, bo aż 28% krajowego popytu brutto zrealizowano w Okolicach Warszawy (245 000 mkw.). Kolejne 18% wynajęto na Górnym Śląsku. Należy jednak zaznaczyć, że w tych regionach najwięcej umów było efektem przedłużeń istniejących kontraktów, co jest charakterystyczną cechą rynków dojrzałych. Pod względem nowego popytu, prym wiodą regiony Poznania (103 000 mkw.) oraz Wrocławia (87,000 mkw.).

Największe zapotrzebowanie pochodzi tradycyjnie od operatorów logistycznych, którzy w ramach nowych umów zabezpieczyli ponad 254 000 mkw., co odpowiadało 48% udziałowi w nowym popycie. Największa pojedyncza umowa najmu w I półroczu dotyczyła sieci handlowej – w Koninie dla najemcy z tego sektora Goodman zbuduje obiekt o powierzchni niemal 40 000 mkw. Przeciętna wielkość wynajmowanej powierzchni wynosiła w I poł. roku około 4 700 mkw.

Współczynnik powierzchni niewynajętej bez znaczących zmian

Jak podaje portal magazyny.pl, od końca 2011 r. wskaźnik pustostanów pozostaje na stabilnym poziomie między 10% a 12%. Pod koniec I półrocza 2014 wyniósł on 10,5% (10,9% na koniec I kw., 11,4% na koniec 2014 r.). Oznacza to, że bez najemcy pozostaje obecnie ok. 817 000 mkw. powierzchni magazynowych w kraju. Spośród pięciu głównych rynków, największy wakat tradycyjnie już zaobserwowano w Polsce Centralnej (17,2% - 203 000 mkw.). W samym tylko regionie Piotrkowa do wynajęcia od zaraz jest 102 000 mkw.

Najniższa dostępność powierzchni charakteryzuje regiony na zachodzie kraju. Zarówno w Poznaniu, jak i Wrocławiu do dyspozycji najemców pozostaje niewiele ponad 50 000 mkw., (odpowiednio 4,7% i 6,2% istniejącej podaży). Fakt, że powierzchnia ta jest rozproszona w kilku obiektach, powoduje, że najemcy poszukujący od zaraz większych modułów, muszą liczyć się z trudnościami lub powinni wziąć pod uwagę współpracę z deweloperem przy budowie całkiem nowego obiektu. 

Aktywność deweloperów – 85% wzrost nowej podaży

W pierwszym półroczu 2014 zasoby powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce zwiększyły się o 298 000 mkw. Był to wynik o 85% wyższy niż przed rokiem, kiedy to do użytku oddano jedynie 161 000 mkw. Największe projekty, których budowę ukończono w pierwszych sześciu miesiącach tego roku, to budynek BTS zrealizowany dla Castoramy w Strykowie (50 000 mkw.), rozbudowa Prologis Park Wrocław V o kolejne 35 000 mkw. oraz „szyty na miarę” obiekt dla firmy motoryzacyjnej Polaris w Opolu. W I połowie roku największą aktywnością budowlaną wykazała się firma Panattoni, która zrealizowała w tym okresie 108 000 mkw. - 36% udział w ukończonej nowej podaży. Na kolejnych miejscach uplasowało się MLP (43 000 mkw. - 14%) oraz Prologis (35 000 mkw. - 12%).

„W przeciągu ostatnich 12 miesięcy, aktywność budowlana deweloperów wzrosła lawinowo. Pod koniec I półrocza 2013 r. w budowie znajdowało się niecałe 250 000 mkw., a obecnie w fazie realizacji jest aż 811 000 mkw. Jest to zarazem najwyższy wynik zanotowany na rynku od początku światowego kryzysu finansowego w 2008 r. Zdecydowana większość tej powierzchni jest planowana do oddania do użytku jeszcze w tym roku, co oznacza, że całkowite zasoby na polskim rynku osiągną prawie 8,6 miliona mkw. Co więcej, wzrasta również liczba projektów realizowanych spekulacyjnie. Prawie 80 000 mkw. powstaje obecnie bez umowy z najemcą, co oznacza najwyższy wynik od końca 2009 r. Taka aktywność deweloperów to jasna odpowiedź na rosnący popyt i poprawiającą się koniunkturę gospodarczą., dodaje Tomasz Olszewski.

 

Spośród wszystkich projektów w budowie, do największych należą trzy hale budowane dla firmy Amazon we Wrocławiu i Poznaniu (łączna powierzchnia 324 000 mkw.) oraz budynek o powierzchni ponad 82 000 mkw. budowany przez firmę Goodman dla sieci handlowej ITM pod Poznaniem. Najbardziej aktywnymi deweloperami pod względem powstającej podaży pozostają Panattoni i Goodman, których łączna realizowana powierzchnia liczy odpowiednio 315 000 mkw. i 282 000 mkw., a następnie SEGRO (77 000 mkw.).

Grunty przemysłowe – wzrost popytu na grunty w SSE

Agata Zając, Koordynator ds. Gruntów Inwestycyjnych, JLL, komentuje „W analizowanym okresie znacząco wzrósł również popyt na działki pod zabudowę przemysłową, szczególnie te objęte działalnością Specjalnych Stref Ekonomicznych. Głównym czynnikiem generującym zainteresowanie terenami inwestycyjnymi była zapowiadana zmiana zasad przyznawania krajowej pomocy regionalnej. Nowe regulacje, które weszły w życie 1 lipca, premiują inwestycje we wschodnich regionach, a zatem firmy, które chciały skorzystać z pomocy oferowanej jeszcze na starych zasadach, ruszyły po pozwolenia na działalność w Specjalnych Strefach Ekonomicznych. Z kolei skala i geografia zainteresowania gruntami zależy od stopnia rozwoju infrastruktury w danym regionie. Przykładowo, na rynku warszawskim zainteresowanie deweloperów i najemców powierzchni magazynowych stopniowo przenosi się w okolice budowanej trasy S8.. Najwyższe stawki za działki obowiązują w granicach Warszawy – od 350 do 550 zł. za mkw.”