I półrocze 2016: Rynek magazynowy w drodze po rekord

Aż 1 312 000 m kw. magazynów wynajęły firmy w okresie od początku stycznia do końca czerwca 2016. To najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku. W Polsce w budowie jest 742 000 m kw., z czego 51% powstaje na zasadach spekulacyjnych. Historycznie najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętych – dostępnych jest jedynie 6,1% istniejących zasobów magazynowych w kraju.


– Bardzo dobra passa na rynku nieruchomości magazynowo - przemysłowych w Polsce trwa. W I półroczu 2016 firmy podpisały umowy najmu na 1 312 000 mkw., co jest najlepszym wynikiem w historii. Deweloperzy oceniają pozytywnie perspektywy dalszego rozwoju tego sektora - na koniec I półrocza w budowie było 742 000 mkw., z czego 51% na zasadach spekulacyjnych, czyli bez wiążących umów najmu. Bardzo wysoki popyt przyczynił się również do najniższego w historii rynku nowoczesnych nieruchomości magazynowo - przemysłowych poziomu pustostanów - wolnych jest jedynie 6,1% krajowych zasobów – mówi Tomasz Olszewski, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo - Przemysłowych w Europie Środkowo - Wschodniej, JLL.

Popyt – kolejne rekordy

W pierwszych sześciu miesiącach 2016 r. popyt brutto sięgnął rekordowego 1 312 000 m kw. Najwięcej powierzchni wynajęto w okolicach Warszawy (aż 346 000 m kw.), na rynku poznańskim (223 000 m kw.) i wrocławskim (181 000 m kw.). Na nowe umowy najmu (popyt netto) w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach roku przypadło 876 000 m kw., co jest najwyższym wynikiem dla I półrocza w historii rynku i daje szansę na rekord w całym 2016.

Mniejsze regiony stopniowo zyskują na atrakcyjności. Mimo, że w I półroczu popyt netto był na nich nieznacznie niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, to w ostatnim czasie kilka firm podpisało tam duże umowy najmu, np. Carrefour (38 000 m kw.) czy Kaufland (45 000 m kw.) w Bydgoszczy.

– Operatorzy logistyczni i sieci handlowe to najbardziej aktywni najemcy na rynku magazynowym w Polsce. W I półroczu 2016 te dwa sektory wynajęły 728 000 mkw., z czego 525 000 mkw. stanowiły nowe umowy. Udział firm z tych branż w popycie netto wyniósł odpowiednio 37% i 22%.W ogólnych zestawieniach od 2005 r., te dwa sektory stanowią 54% całkowitego popytu netto – wylicza Przemysław Ciupek, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Pustostany nadal w dół

Na koniec I półrocza 2016 wskaźnik pustostanów obniżył się do rekordowo niskiego poziomu 6,1%, co oznacza, że wolnej nowoczesnej powierzchni magazynowej jest obecnie 649 000 mkw. Wśród dziewięciu głównych rynków najwyższy poziom pustostanów rejestrowany jest w Warszawie Miasto (10,4% ) oraz Okolicach Warszawy (10,1%), najniższy w Krakowie (1,3%). W Szczecinie wynosi on 0%.

Aktywność deweloperów – w górę

W I półroczu 2016 deweloperzy ukończyli 615 000 m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Najwięcej nowej podaży przypadło na Polskę Centralną – 142 000 m kw. (85 000 m kw. w samych okolicach Strykowa), Okolice Warszawy (137 000 m kw.) oraz Poznań (121 000 m kw.). Najbardziej aktywni deweloperzy w I półroczu to Panattoni (ukończone 449 000 m kw.), Goodman (40 000 m kw.), CLIP (35 000 m kw.) oraz Hillwood (29 500 m kw.).

Na koniec I półrocza 2016 w trakcie budowy było 742 000 m kw. powierzchni magazynowo-przemysłowej, z czego aż 51% na zasadach spekulacyjnych. Najwięcej magazynów buduje Panattoni – blisko 335 000 m kw. – Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosły 10,58 mln mkw. na koniec I półrocza. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperów rynek ma szansę przekroczyć granicę 11 mln mkw. podaży jeszcze w tym roku – dodaje Tomasz Olszewski.

Czterech głównych graczy na polskim rynku magazynowym posiada blisko połowę zasobów. Liderem pod tym względem pozostaje Prologis & Partnerzy JV (21%), a następnie SEGRO & Partnerzy JV (10%), Panattoni & Partnerzy JV (9%) oraz Logicor (9%).

Czynsze – bez zmian

Stawki czynszowe za projekty magazynowe zależą od szeregu czynników i osiągają różne pułapy, w zależności od regionu, a nawet podregionu, w którym znajduje się dany obiekt, jak również jakości czy dostępności powierzchni na danym rynku. Najwyższe stawki są domeną rynków wewnątrzmiejskich: Warszawy Miasto, Łodzi i Wrocławia. Charakterystycznym formatem magazynowym w tego typu lokalizacjach są projekty SBU (ang. Small Business Units), łączące reprezentacyjną funkcję biurową z niewielką przestrzenią magazynową lub produkcyjną. Jak podaje portal magazyny.pl, czynsze efektywne w tych lokalizacjach osiągają poziom 4,8 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie, 3,8 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu oraz 3,7 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi.

Duże obiekty typu Big Box zlokalizowane są głównie poza obszarami miejskimi, a więc ze względu na niższe koszty gruntu, stawki najmu za nie są także mniejsze. W I półroczu 2016 nie odnotowano zasadniczych zmian w stawkach czynszów efektywnych. Obecnie stawki efektywne w Poznaniu wynoszą od 2,1 do 2,9 euro za mkw. miesięcznie, w Okolicach Warszawy od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, a w rejonie Górnego Śląska od 1,9 do 3,1 euro za mkw. miesięcznie. Za magazyn w Polsce Centralnej najemcy zapłacą od 2,0 do 2,8 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy we Wrocławiu od 2,2 do 3,0 euro za mkw. miesięcznie.

Grunty przemysłowe

W maju 2016 r. weszły w życie nowe przepisy dotyczące zakupu nieruchomości gruntowych, które przyczyniają się do wydłużenia procesu administracyjnego związanego z realizacją projektów magazynowych w Polsce. Nałożone restrykcje w sposobie zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na inwestycyjne mogą ograniczyć potencjał realizacji nowych projektów w przyszłości.

– W I półroczu 2016 deweloperzy poszukiwali nowych gruntów pod swoje kolejne inwestycje przede wszystkim w regionie Polski Centralnej – we wschodniej części Łodzi oraz Okolicach Warszawy – na południowym zachodzie. Tereny te zyskały ostatnio na atrakcyjności, szczególnie po zakończeniu odcinków autostrady A2 i A1 oraz trasy ekspresowej S8 – wymienia Agata Zając, Dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych, JLL.

W I poł. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w cenach gruntów przemysłowych.


 


Tomasz Olszewski
Tomasz Mika
Agata Zając
Joanna Choromańska
Krzysztof Biernot
Mateusz Iłowiecki
Paulina Dziubińska

Zobacz więcej

Centrum dla firmy Decathlon gotowe


14-04-2017

Panattoni Europe zakończył budowę centrum logistycznego dla firmy Decathlon. Inwestycja o powierzchni 32 tys. m kw. powstała w Łodzi i jest drugim magazynem centralnym firmy w Polsce.

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce w 2016 r.


10-02-2017

Popyt z rekordowo wysokim wolumenem. Podpisano umowy na ponad 3 miliony m kw. Bardzo znaczący wzrost nowych inwestycji realizowany jest przy ograniczonym ryzyku.

Polski rynek magazynowy z szansą na 3 mln m kw. popytu


14-11-2016

W samym tylko III kw. podpisano umowy najmu łącznie na ponad 900 000 m kw. Wśród nich znalazła się największa pojedyncza transakcja w historii polskiego rynku - 130 000 mkw. dla Zalando w Gryfinie koło Szczecina.

I półrocze 2016: Rynek magazynowy w drodze po rekord


10-08-2016

Aż 1 312 000 m kw. magazynów wynajęły firmy w okresie od początku stycznia do końca czerwca 2016. To najlepsze pierwsze półrocze w historii rynku. W Polsce w budowie jest 742 000 m kw., z czego 51% powstaje na zasadach spekulacyjnych. Historycznie najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętych – dostępnych jest jedynie 6,1% istniejących zasobów magazynowych w kraju.