Skutki ustawy o obrocie gruntami rolnymi

Minęło 10 miesięcy od wejścia w życie nowych zasad zbywania ziemi rolnej. Skutkiem „ubocznym" ustawy okazało się między innymi odsłonięcie ogromnych zaległości planistycznych miast i gmin. Co jeszcze pokazała ustawa? Ocenia Agata Zając, Associate Director, JLL.


Obowiązująca od 30 kwietnia 2016 roku ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw wprowadziła kilka obostrzeń w obrocie prywatnym gruntami rolnymi o powierzchni równej lub większej niż 0,3 ha. Zmiany w znaczącym stopniu ograniczyły dostęp do terenów inwestycyjnych, które nie są objęte planami miejscowymi.

Tereny te dotychczas można było przeznaczać pod inwestycje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nowe regulacje zablokowały sprzedaż takich działek, kwalifikując je do terenów rolnych. W związku z tym inwestorzy chcąc przygotować te tereny pod swoje przedsięwzięcia muszą wspólnie z gminą rozpocząć procedury planistyczne i uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. plan miejscowy. Standardowo proces ten trwa 12-24 miesiące, a w większych miastach może się wydłużyć nawet do 3-4 lat.

Na rynku magazynowo-przemysłowym nie odczuwamy obecnie deficytu gruntów pod inwestycje, ponieważ deweloperzy korzystają z wcześniej utworzonych „banków ziemi”. Można jednak zaobserwować, że nastąpiły zintensyfikowane poszukiwania gruntów zarówno tych gotowych do inwestycji, jak i takich, których okres przygotowania wyniesie około 2-3 lat. W ten sposób deweloperzy tworzą nowe banki ziemi, które będą nabywane stopniowo, wraz z uchwalaniem planów miejscowych.

Mała ilość ziemi w dużych miastach

Istnieją jednak w Polsce regiony charakteryzujące się małą ilością gruntów dostępnych pod inwestycje. Jest tak głównie w dużych miastach, które mają spore zaległości w uchwalaniu planów miejscowych – przykładem jest tutaj Łódź i Warszawa. W obydwu ośrodkach miejskich jest niewiele planów „przemysłowych" i mała podaż gruntów ze względu na duży stopień urbanizacji. Warto tutaj zaznaczyć, że na terenie miast, grunty które nie mają planów miejscowych i nie były wcześniej zagospodarowane, kwalifikowane są jako grunty rolne możliwe do nabycia wyłącznie przez rolnika indywidualnego.

Przyczyną deficytu gruntów inwestycyjnych w Łodzi jest nie tylko ustawa rolna, ale także wzrastający popyt w regionie oraz niski poziom lokalnego planowania przestrzennego. Dzięki budowie autostrady A1 i nowym połączeniom komunikacyjnym, zainteresowanie rejonem Łodzi wzrosło kilkukrotnie. Samorządy nie przygotowały się jednak do przyjęcia nowych inwestorów i nie podjęły z wyprzedzeniem działań planistycznych. Dopiero teraz, kiedy widać wzrastające zainteresowanie, władze gmin rozpoczynają przygotowania planów miejscowych, które będą gotowe dopiero za kilkanaście miesięcy.

Takie sytuacje obserwujemy na terenie całej Polski – brak synchronizacji rozwoju układu komunikacyjnego z planowaniem przestrzennym. Powstające nowe drogi ekspresowe i autostrady (zwłaszcza okolice węzłów komunikacyjnych) dają możliwości rozwoju gminom, które dotychczas funkcjonowały głównie jako ośrodki rolnicze. Aby wykorzystać taką szansę gminy muszą podejmować własne działania i planować rozwój przestrzenny poprzez uchwalanie planów miejscowych. Niestety w wielu przypadkach powstają one z kilkuletnim opóźnieniem albo w ogóle nie są procedowane.

Zaległości planistyczne

Skutkiem „ubocznym" zmiany ustawy rolnej jest zatem odsłonięcie ogromnych zaległości planistycznych miast i gmin. Na tym polu widzimy jednak pozytywne zmiany – coraz więcej samorządów pracuje z nami nad przygotowaniem odpowiednich dokumentów i stworzeniem dogodnych warunków inwestycyjnych. Zmiana prawa rolnego przyczynia się zatem pośrednio do poprawy sytuacji planistycznej w Polsce. Mając na uwadze fakt, że przekształcanie terenów rolnych w grunty inwestycyjne jest procesem czasochłonnym, należałoby jak najszybciej wprowadzić zmiany, które odblokują chociaż część gruntów. Chodzi tu zwłaszcza o obszary będące ze względów lokalizacyjnych gruntami typowo komercyjnymi, a nie rolniczymi. Instrumentem pozwalającym na wspomniane zmiany może być wyłączenie spod ustawy gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast.

Agata Zając