Jak przygotować grunt inwestycyjny, żeby go sprzedać z sukcesem?

- Wbrew temu, co może się wydawać, o sukcesie transakcji sprzedaży gruntu inwestycyjnego często nie decyduje sama lokalizacja – mówi w rozmowie z Magazyny.pl Agata Zając, Associate Director, JLL. Co w takim razie jest ważne? - W oczach inwestorów równie istotne jest właściwe przygotowanie gruntu do sprzedaży – dodaje Agata Zając.


zdj. Magazyny.pl

Magazyny.pl: Jak sprzedać grunt inwestycyjny?

Agata Zając, Associate Director, JLL: Żeby sprzedać grunt z sukcesem trzeba przejść trzy kroki. Pierwszym z nich jest właściwe przygotowanie memorandum inwestycyjnego.

Czym ono jest?

Stanowi ono wyczerpujące kompendium informacji na temat potencjału danej działki w zakresie przyszłego wykorzystania jej przez inwestora. To także swoista wizytówka gruntu, pokazywana potencjalnym nabywcom.

Co składa się na memorandum?

To po pierwsze cała dokumentacja działki, czyli między innymi wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, mapa zasadnicza, księgi wieczyste. Cała dokumentacja pozwoli na wstępne określenie uwarunkowań nieruchomości.

Po co nam wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków? Read

Druga bardzo ważna kwestia to uzyskanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Inwestorowi daje to informacje, jaka infrastruktura techniczna jest dostępna w okolicy, jakie będzie musiał ponieść nakłady na przyłączenie mediów i kiedy będą mogły być dostarczone podstawowe media.

Dlaczego to tak ważna kwestia?

Wiedza na temat warunków technicznych przyłączenia mediów − energii elektrycznej, wodociągów, gazociągów, kanalizacji czy sieci telekomunikacyjnej podnosi atrakcyjność nieruchomości w procesie sprzedaży oraz wpływa na czas potrzebny do podjęcia decyzji przez kupującego. Ta kwestia jest często pomijana przez właścicieli gruntów, a nie wiąże się z dużymi kosztami.

Dlaczego wiedza na temat warunków technicznych przyłączenia mediów jest ważna? Read

Z poniesieniem większych kosztów wiążą się już badania geotechniczne, czyli kolejny ważny czynnik.

Czego dzięki tym badaniom dowiaduje się inwestor?

Inwestor dzięki nim ma pewność, co do warunków postawienia obiektu – czy grunt nie jest zanieczyszczony, skażony, jakie są warunki geologiczne. Wyniki takich badań pomogą kupującemu wyeliminować kolejne potencjalne ryzyka, już na wczesnym etapie, a tym samym zaoszczędzić czas i pieniądze.

Dlaczego badania geotechniczne gruntu są ważne dla potencjalnego nabywcy gruntu? Read

Kolejny punkt?

To uzyskanie decyzji środowiskowej. Dla inwestycji magazynowej decyzja środowiskowa może być wydana w przeciągu 3 – 6 miesięcy.

W przypadku bardziej skomplikowanych projektów, mających znaczące negatywne oddziaływanie na środowisko, procedura może potrwać 6-10 miesięcy. Związane to jest z koniecznością wykonania raportu o oddziaływaniu przedsięwzięcia na środowisko.

Decyzja środowiskowa to mocno zaawansowany proces?

Tak, ale wcześniejsze uzyskanie decyzji środowiskowej pozwala na znaczne zaoszczędzenie czasu w planowanym procesie inwestycyjnym.

Po otrzymaniu decyzji środowiskowej kolejnym etapem będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, od czego klient często uzależnia dokonanie ostatecznego zakupu działki.

Zarówno decyzja środowiskowa, jaki i pozwolenie na budowę są wydawane w oparciu o plan miejscowy – strategiczny dokument tworzony przez władze gminne, określający kierunki rozwoju terenu. Jest on niezwykle istotny dla inwestorów.

Brak takiego dokumentu negatywnie rzutuje na wartość nieruchomości?

Oczywiście, ponieważ plan miejscowy określa możliwość zlokalizowania inwestycji danego rodzaju na wybranym terenie.

Analiza dokumentacji planistycznej Read

Wyznacza dopuszczalną powierzchnię zabudowy terenu, wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, maksymalną wysokość zabudowy, liczbę miejsc parkingowych oraz inne warunki i parametry inwestycji.

Właściciel nieruchomości powinien zainteresować się zapisami w planie już w trakcie procedury jego uchwalania. Gwarantują to konsultacje społeczne oraz możliwość składania wniosków i uwag. Informacja o uchwaleniu planu do właścicieli działek trafia przez publiczne ogłoszenia i obwieszczenia - wywieszane w siedzibie gminy czy publikowane w Internecie.

Wcześniejsze zainteresowanie się uchwalaniem planu i wniesienie odpowiednich zapisów zapewnia przewagę pozwalającą inwestorowi na wcześniejsze określenie parametrów inwestycji i zmniejszenie ryzyka.

PRZYKŁAD

Plan miejscowy A zakłada, że powierzchnia zabudowy może wynosić maksymalnie 30%, a plan B zakłada 60%. Oznacza to, że na działce o pow. 1 ha w pierwszym przypadku można postawić budynek 30 tys. mkw., a w drugim aż 60 tys. m kw. Oczywistym jest, że inwestor wybierze teren o większych możliwościach inwestycyjnych.

Warto pamiętać, że zmiana planu to bardzo czasochłonna procedura, która zajmuje od 12 do 24 miesięcy, więc tyle samo, co uchwalenie planu.


Agata Zając