E-commerce napędza rynek powierzchni magazynowej

Każdy miliard złotych wydany w sieci generuje popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m kw. Do 2020 roku nowe umowy najmu zawarte przez firmy obsługujące sektor e-commerce mogą sięgnąć nawet 700 tys. m kw. – wynika z raportu przygotowanego przez Prologis i firmę doradczą JLL.


Od kilku lat poziom wydatków w polskim Internecie rośnie w tempie dwucyfrowym. Jak pokazuje raport JLL i Prologis, w 2014 roku zakupy w Sieci stanowiły 3,9 procent wartości całej sprzedaży detalicznej w kraju. Większa część to produkty, które muszą przejść przez nowoczesne centra dystrybucyjne lub magazynowe. Do 2020 roku udział handlu elektronicznego sięgnie aż 10 procent wartości całej sprzedaży detalicznej. Oznacza to znaczący wzrost wpływu e-commerce na łańcuchy dostaw i rynek nieruchomości logistycznych oraz większe zapotrzebowanie na nowoczesne obiekty magazynowe.

Coraz większe zapotrzebowanie na magazyny

Wysoki popyt ze strony branży e-commerce zaczął się w Polsce od 2013 roku. Był to ówcześnie efekt trzech dużych transakcji firmy Amazon. W sumie firma ma w naszym kraju trzy centra logistyczne – dwa w Bielanach Wrocławskich, trzecie w Sadach pod Poznaniem. Z analiz JLL wynika, że udział najemców e-commerce w popycie brutto sięgnął w 2014 roku 5,8 procent, a 70 procent ankietowanych operatorów spodziewa się znacznego wzrostu zapotrzebowania na usługi logistyczne. W efekcie wzrośnie także popyt na powierzchnie magazynowe, generowany przez sprzedaż takich produktów jak odzież i dodatki, artykuły gospodarstwa domowego, kosmetyki, elektronika, multimedia i żywność. – W ostatnich latach każdy dodatkowy miliard złotych wydany w Internecie wygenerował popyt na powierzchnię magazynową rzędu 18,5 tys. m kw. Jeżeli ten mnożnik zostanie zachowany w kolejnych latach i przy założeniu, że rynek e-handlu będzie rósł ok. 15 procent rocznie, to do 2020 sektor e-commerce według wstępnych szacunków powinien wygenerować popyt rzędu 700 tys. m kw. – mówi Jan Zombirt, Dyrektor w Dziale Badań Rynku i Doradztwa w JLL.

Polski rynek magazynowy przygotowany

– Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce sięgają obecnie ponad 9,7 mln m kw. To projekty, które w dużej mierze spełniają oczekiwania najemców e-commerce. Zdarza się też, że deweloperzy dostosowują swoje istniejące projekty pod konkretne potrzeby klientów, dodając na życzenie najemcy m.in. antresole czy zwiększając moc systemu zasilania. Możliwe są też inwestycje szyte na miarę w postaci budynków typu BTS – wyjaśnia Paweł Sapek, szef Prologis w Polsce.

Magazyny dla branży e-commerce, funkcjonujące na rynkach rozwiniętych, to między innymi centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie i sortownie, miejskie centra logistyczne oraz centra obsługi zwrotów, a także magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. – Wyniki ankiety przeprowadzonej przez JLL pośród operatorów logistycznych oraz sieci handlowych w Polsce wskazują, że te specjalistyczne funkcje magazynów będą coraz częściej wprowadzane również w naszym kraju. Przykładowo, w ciągu następnych pięciu lat 71 procent ankietowanych operatorów logistycznych będzie zgłaszało zapotrzebowanie na centra obsługi zwrotów – mówi Jan Zombirt z JLL.

Według ankietowanych operatorów logistycznych, najważniejsze cechy magazynu odpowiedniego do obsługi branży e-commerce to: elastyczność kontraktu i możliwość ekspansji, dodatkowa powierzchnia zlokalizowana np. na antresolach, wysoki poziom bezpieczeństwa, dodatkowe pomieszczenia socjalne, większa moc, wydajniejszy system HVAC, a także obszerny parking dla pracowników. Co do samej lokalizacji, kluczowym czynnikiem jest dostępność kadr, odpowiedniej infrastruktury drogowej oraz bliskość odbiorcy końcowego. Polska nadal pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla zagranicznych firm, m.in. ze względu na niższe koszty najmu powierzchni magazynowej. – Spodziewamy się kolejnych firm e-commerce przenoszących się do Polski Zachodniej, która daje możliwość uruchomienia efektywnego kosztowo centrum zamówień i dystrybucji produktów np. na rynek niemiecki. Z drugiej strony, regiony bliżej centrum kraju doskonale nadają się do zarządzania dystrybucją na skalę krajową – mówi Paweł Sapek, szef Prologis Polska.

Atrakcyjne zaplecze w kraju

– Prawie 50 dużych modułów magazynowych pojawi się na wynajem w Polsce w ciągu następnych sześciu miesięcy. W całym kraju aktualnie 271 tys. m kw. powierzchni magazynowych jest w budowie na zasadach spekulacyjnych, czyli bez zabezpieczenia w postaci umów najmu – mówi Jan Zombirt z JLL. Tak rozwinięta baza magazynowa pokazuje, że polski rynek jest dobrze przygotowany na dynamiczny wzrost sektora e-commerce.


Tomasz Olszewski

Zobacz więcej

Jak obniżyć czynsz w istniejącej umowie? Negocjacje warunków najmu


27-04-2017

Bez względu na to, czy pojawia się potrzeba wynajęcia nowej powierzchni, czy kończy się obecna umowa, warto sprawdzić ofertę i alternatywne rozwiązania dostępne aktualnie na rynku. Może się bowiem okazać, że uda się uzyskać nowe, niższe i korzystniejsze stawki - o czym mówi Tomasz Mika, National Director, JLL.

Rola zarządcy nieruchomości parku magazynowego


07-03-2017

Tylko około 35 procent wszystkich powierzchni magazynowych w Polsce jest zarządzanych przez zewnętrzne, profesjonalne firmy specjalizujące się w dostarczaniu usług typu „property management”. Dla porównania, ponad 75 procent powierzchni biurowych jest obsługiwanych przez wyspecjalizowanych zarządców nieruchomości.

Co należy ustalić przed podpisaniem umowy najmu?


28-12-2016

Zanim najemca podpisze umowę z wynajmującym budynek magazynowy czy przemysłowy, powinien zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów. Przed złożeniem podpisu na umowie warto dokładnie ją przeanalizować, by uniknąć błędów, które mogą być odczuwalne dla biznesu przez wiele lat.

Jak uzyskać niski czynsz za magazyn?


30-11-2016

Wysokość czynszu powierzchni magazynowej to kluczowa kwestia dla każdego najemcy. W jaki sposób uzyskać najatrakcyjniejsze stawki, od czego one zależą i jak unikać błędów podczas negocjacji?