BTS, czyli magazyn „szyty na miarę”. Czym jest?

Firmy, które nie mogą znaleźć powierzchni magazynowej spełniającej wymagania, prędzej czy później staną przed dylematem: zweryfikować swoje wymagania i wybrać z dostępnych ofert, czy może podpisać z deweloperem umowę na wybudowanie obiektu „szytego na miarę”, czyli tak zwanego BTS (build to suit).


 

Inwestycja build-to-suit (BTS)

Inwestycja build-to-suit (BTS) to obiekt magazynowy projektowany i budowany dla dedykowanego odbiorcy.

- Dzięki systemowi BTS klient określa szczegóły wedle własnych potrzeb, projekt może być zrealizowany dokładnie na miarę jego wymagań. Najemca może dowolnie skomponować moduły powierzchni magazynowych, dzięki temu otrzymuje dokładnie to czego oczekuje – mówi Joanna Choromańska, Business Development BTS Manager, JLL.

Zalety rozwiązań "szytych na miarę"

Największą zaletą rozwiązań build-to-suitjest wybór dogodnej lokalizacji. BTS pozwala na dowolność w zakresie lokalizacji. – Obiekty najczęściej są budowane w wybranej przez najemcę lokalizacji, co często może wiązać się z zakupem nowej działki przez dewelopera – wyjaśnia Joanna Choromańska z JLL.

Możliwość wyboru dogodnej lokalizacji jest ogromnym plusem dla najemcy, często jest to kluczowy argument przemawiający za wyborem opcji BTS, jednakże w przypadku, kiedy preferowana przez najemcę lokalizacja nie pokrywa się z portfelem gruntów dewelopera, ani z preferowanymi lokalizacjami deweloperów (należą do nich np. górny i dolny Śląsk, które cieszą się zainteresowaniem deweloperów oraz cechują się dużą podażą powierzchni magazynowych z racji na infrastrukturę i położenie geograficzne), to okres umowy najmu pod taki budynek wyniesie minimum 10 lat, a powierzchnia budynku będzie musiała wynieść min. 10 000 m kw.

Chodzi o to, że w lokalizacjach, w których popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne jest stosunkowo niewielki, budynek ten musi się zwrócić deweloperowi w trakcie trwania umowy najmu z tenantem, dla którego ten budynek jest dedykowany. Stąd też w lokalizacjach mało interesujących dla dewelopera stawki czynszu mogą być dość wysokie.

BTS to także dowolność w zakresie wielkości powierzchni przemysłowej

Jest ona jedynie uzależniona od potrzeb operacyjnych klienta. Dowolny jest również rodzaj współpracy - dostępne możliwości to transakcja najmu bądź budowa celem sprzedaży inwestycji klientowi.

- BTS pozwala na racjonalne zagospodarowanie przestrzeni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania, optymalizację procesu produkcji i składowania towarów oraz efektywne wykorzystanie wszystkich rozwiązań technicznych zainstalowanych w hali – dodaje Joanna Choromańska, Business Development BTS Manager, JLL.

Nie wspomnieliśmy tutaj o budynkach BTS pod produkcję – gdzie firma produkcyjna nie chce angażować własnych środków na zakup działki i budowę budynku, decydując się na BTS oszczędza na kosztach inwestycyjnych a następnie eksploatacyjnych, ponieważ budynek uszyty na miarę i z rozwiązaniami dopasowanymi do potrzeb klienta i do specyfiki jego branży jest potem tańszy w utrzymaniu.

Minusem BTS jest podpisanie umowy min na 8-10 lat

Można by tu jeszcze wspomnieć o horyzoncie czasowym budowy BTSa – jeśli deweloper nie posiada gruntu pod daną inwestycję to okres przygotowania takiego budynku w zależności od jego wielkości i stanu techniczno –prawnego działki może wynieść około 24 miesięcy, natomiast w przypadku budowy BTS w istniejących parku logistycznym, (gdzie deweloper ma już np. przygotowane pozwolenie na budowę) budynek może być oddany w przeciągu 6 miesięcy.

Odpowiedź jest w większości przypadków jedna. Jeżeli na rynku nie ma powierzchni magazynowej dopasowanej do potrzeb firmy, to należy zdecydować się na budowę obiektu szytego na miarę (build to suit).

- Obiekty szyte na miarę cieszą się szczególnie dużym zainteresowaniem wśród przedsiębiorców mających specyficzne wymagania odnośnie powierzchni magazynowej, bądź wśród przedsiębiorców produkcyjnych, którzy nie chcą angażować kapitału obrotowego i chcą sobie zostawić opcję szybkiego i taniego wyjścia z rynku – mówi dla portalu Magazyny.pl Joanna Choromańska, odpowiedzialna za rozwój usług JLL w obszarze inwestycji BTS.


Joanna Choromańska

Chcesz wiedzieć więcej?

Koszty najmu powierzchni magazynowej


13-06-2017

Wysokość czynszu powierzchni magazynowej to dla wielu najemców kluczowa kwestia przy wyborze lokalizacji. Jednak nie jest to jedyna opłata z którą każdy najemca powinien się liczyć.

Magazyn uniwersalny? Czym jest i dla kogo to rozwiązanie idealne


22-05-2017

Rosnący outsourcing operacji do firm wyspecjalizowanych spowodował wzrost popytu na magazyny dopasowane pod kątem operacyjnym. Deweloperzy zaczęli bardziej elastycznie podchodzić do potrzeb pojawiających się na rynku i poszerzają ofertę rozwiązań, które proponują najemcom. Jakie są atuty uniwersalnych obiektów magazynowych?

Poszerzenie powierzchni najmu


16-05-2017

Powierzchnia magazynu jest niezwykle istotna dla sprawnego funkcjonowania firmy. Ma ona wpływ na dostępność do składowanych towarów, co przekłada się bezpośrednio na wydajność. W momencie, kiedy dotychczasowy magazyn okazuje się zbyt mały do pojawiających się potrzeb, najemca musi zadbać o dodatkową powierzchnię. W takiej sytuacji są dwa rozwiązania: poszerzenie istniejącej powierzchni, bądź zmiana lokalizacji.

Jak obniżyć czynsz w istniejącej umowie? Negocjacje warunków najmu


27-04-2017

Bez względu na to, czy pojawia się potrzeba wynajęcia nowej powierzchni, czy kończy się obecna umowa, warto sprawdzić ofertę i alternatywne rozwiązania dostępne aktualnie na rynku. Może się bowiem okazać, że uda się uzyskać nowe, niższe i korzystniejsze stawki - o czym mówi Tomasz Mika, National Director, JLL.