BTS, czyli magazyn „szyty na miarę”. Czym jest?

Firmy, które nie mogą znaleźć powierzchni magazynowej spełniającej wymagania, prędzej czy później staną przed dylematem: zweryfikować swoje wymagania i wybrać z dostępnych ofert, czy może podpisać z deweloperem umowę na wybudowanie obiektu „szytego na miarę”, czyli tak zwanego BTS (build to suit).


 

Inwestycja build-to-suit (BTS)

Inwestycja build-to-suit (BTS) to obiekt magazynowy projektowany i budowany dla dedykowanego odbiorcy.

- Dzięki systemowi BTS klient określa szczegóły wedle własnych potrzeb, projekt może być zrealizowany dokładnie na miarę jego wymagań. Najemca może dowolnie skomponować moduły powierzchni magazynowych, dzięki temu otrzymuje dokładnie to czego oczekuje – mówi Joanna Choromańska, Business Development BTS Manager, JLL.

Zalety rozwiązań "szytych na miarę"

Największą zaletą rozwiązań build-to-suitjest wybór dogodnej lokalizacji. BTS pozwala na dowolność w zakresie lokalizacji. – Obiekty najczęściej są budowane w wybranej przez najemcę lokalizacji, co często może wiązać się z zakupem nowej działki przez dewelopera – wyjaśnia Joanna Choromańska z JLL.

Możliwość wyboru dogodnej lokalizacji jest ogromnym plusem dla najemcy, często jest to kluczowy argument przemawiający za wyborem opcji BTS, jednakże w przypadku, kiedy preferowana przez najemcę lokalizacja nie pokrywa się z portfelem gruntów dewelopera, ani z preferowanymi lokalizacjami deweloperów (należą do nich np. górny i dolny Śląsk, które cieszą się zainteresowaniem deweloperów oraz cechują się dużą podażą powierzchni magazynowych z racji na infrastrukturę i położenie geograficzne), to okres umowy najmu pod taki budynek wyniesie minimum 10 lat, a powierzchnia budynku będzie musiała wynieść min. 10 000 m kw.

Chodzi o to, że w lokalizacjach, w których popyt na powierzchnie magazynowo-produkcyjne jest stosunkowo niewielki, budynek ten musi się zwrócić deweloperowi w trakcie trwania umowy najmu z tenantem, dla którego ten budynek jest dedykowany. Stąd też w lokalizacjach mało interesujących dla dewelopera stawki czynszu mogą być dość wysokie.

BTS to także dowolność w zakresie wielkości powierzchni przemysłowej

Jest ona jedynie uzależniona od potrzeb operacyjnych klienta. Dowolny jest również rodzaj współpracy - dostępne możliwości to transakcja najmu bądź budowa celem sprzedaży inwestycji klientowi.

- BTS pozwala na racjonalne zagospodarowanie przestrzeni użytkowej, maksymalne wykorzystanie przestrzeni składowania, optymalizację procesu produkcji i składowania towarów oraz efektywne wykorzystanie wszystkich rozwiązań technicznych zainstalowanych w hali – dodaje Joanna Choromańska, Business Development BTS Manager, JLL.

Nie wspomnieliśmy tutaj o budynkach BTS pod produkcję – gdzie firma produkcyjna nie chce angażować własnych środków na zakup działki i budowę budynku, decydując się na BTS oszczędza na kosztach inwestycyjnych a następnie eksploatacyjnych, ponieważ budynek uszyty na miarę i z rozwiązaniami dopasowanymi do potrzeb klienta i do specyfiki jego branży jest potem tańszy w utrzymaniu.

Minusem BTS jest podpisanie umowy min na 8-10 lat

Można by tu jeszcze wspomnieć o horyzoncie czasowym budowy BTSa – jeśli deweloper nie posiada gruntu pod daną inwestycję to okres przygotowania takiego budynku w zależności od jego wielkości i stanu techniczno –prawnego działki może wynieść około 24 miesięcy, natomiast w przypadku budowy BTS w istniejących parku logistycznym, (gdzie deweloper ma już np. przygotowane pozwolenie na budowę) budynek może być oddany w przeciągu 6 miesięcy.

Odpowiedź jest w większości przypadków jedna. Jeżeli na rynku nie ma powierzchni magazynowej dopasowanej do potrzeb firmy, to należy zdecydować się na budowę obiektu szytego na miarę (build to suit).

- Obiekty szyte na miarę cieszą się szczególnie dużym zainteresowaniem wśród przedsiębiorców mających specyficzne wymagania odnośnie powierzchni magazynowej, bądź wśród przedsiębiorców produkcyjnych, którzy nie chcą angażować kapitału obrotowego i chcą sobie zostawić opcję szybkiego i taniego wyjścia z rynku – mówi dla portalu Magazyny.pl Joanna Choromańska, odpowiedzialna za rozwój usług JLL w obszarze inwestycji BTS.


Joanna Choromańska

Chcesz wiedzieć więcej?

Rola zarządcy nieruchomości parku magazynowego


07-03-2017

Tylko około 35 procent wszystkich powierzchni magazynowych w Polsce jest zarządzanych przez zewnętrzne, profesjonalne firmy specjalizujące się w dostarczaniu usług typu „property management”. Dla porównania, ponad 75 procent powierzchni biurowych jest obsługiwanych przez wyspecjalizowanych zarządców nieruchomości.

Co należy ustalić przed podpisaniem umowy najmu?


28-12-2016

Zanim najemca podpisze umowę z wynajmującym budynek magazynowy czy przemysłowy, powinien zwrócić uwagę na kilka istotnych punktów. Przed złożeniem podpisu na umowie warto dokładnie ją przeanalizować, by uniknąć błędów, które mogą być odczuwalne dla biznesu przez wiele lat.

Jak uzyskać niski czynsz za magazyn?


30-11-2016

Wysokość czynszu powierzchni magazynowej to kluczowa kwestia dla każdego najemcy. W jaki sposób uzyskać najatrakcyjniejsze stawki, od czego one zależą i jak unikać błędów podczas negocjacji?

Co deweloper może zaoferować potencjalnemu klientowi?


31-10-2016

Przyszły najemca może liczyć na zwolnienie z czynszu przez ustalony okres. Jedną z zachęt jest wypłata gotówki na konto wynajmującego.Obiekt może zostać wyposażony na koszt wynajmującego. Wysokość zachęt jest uzależniona od wielu czynników, takich jak długość trwania umowy czy wielkość wynajętej powierzchni.